Grundbestand von Silberfischchen in gebrauchter Eigentumswohnung kein Sachmangel

Pressemitteilung
Silberfischchen in gebrauchter Wohnung – kein Sachmangel

Der Erwerber einer gebrauchten Eigentumswohnung kann nicht erwarten,
dass diese Wohnung völlig frei von Silberfischchen ist. Bei einer
zu Wohnzwecken bestimmten Immobilie ist es nicht ungewöhnlich,
dass ein Grundbestand von Silberfischchen vorhanden ist. Allein dieser
begründet keinen Mangel. Das hat der 22. Zivilsenat des Oberlandesgerichts
Hamm am 12.06.2017 entschieden und damit das erstinstanzliche
Urteil des Landgerichts Münster bestätigt.
Im Dezember 2013 erwarb die seinerzeit 31 Jahre Klägerin aus Rheine
vom seinerzeit 49 Jahre alten Beklagten aus Rheine eine 1994 errichtete,
in Rheine gelegene Eigentumswohnung zu einem Kaufpreis von
117.000 Euro. Wenige Wochen nach der Übergabe der Wohnung im
März 2014 stellte die Klägerin – so ihre Darstellung – den Befall der
Wohnung mit Silberfischchen fest. In der Folgezeit hätten diese sich in
der ganzen Wohnung ausgebreitet und sich trotz intensiver Bekämpfung,
u.a. durch Kammerjäger, nicht beseitigen lassen. Die Klägerin
behauptet, bereits beim Vertragsschluss und bei der Wohnungsübergabe
habe ein massiver Befall vorgelegen. Sie hat deswegen den
Rücktritt vom Kaufvertrag erklärt.
Ihre auf Rückabwicklung des Kaufs gerichtete Klage ist erfolglos geblieben.
Der – sachverständig beratene – 22. Zivilsenat des Oberlandesgerichts
Hamm konnte keinen im Zeitpunkt der Wohnungsübergabe
vorliegenden Sachmangel feststellen, der das Klagebegehren gerechtfertigt
hätte.
Das Vorhandensein von Insekten in einer Wohnung begründe erst
dann einen Mangel, so der Senat, wenn sich die Wohnung deswegen
nicht mehr zum Wohnen eigne oder eine für Wohnungen unübliche
Beschaffenheit aufweise, mit der ein Käufer nicht rechnen müsse.
Einen solchen Zustand habe die verkaufte Eigentumswohnung bei der
Übergabe an die Klägerin nicht aufgewiesen. Der Erwerber einer gebrauchten,
im vorliegenden Fall rd. 19 Jahre alten Eigentumswohnung
könne nicht erwarten, dass die Wohnung völlig frei von Silberfischchen
sei. Nach den eingeholten Sachverständigengutachten sei ein gewisser
Grundbestand von Silberfischchen in genutzten Wohnungen weder
unüblich noch sei die Abwesenheit dieser Tiere generell zu erwarten.
Von den Tieren gehe grundsätzlich keine Gesundheitsgefahr aus, die
ihr Vorhandensein schon in geringster Anzahl als mit dem vertraglich
vorausgesetzten Wohnzweck unvereinbar erscheinen lasse. Eine völlige
Insektenfreiheit könne deswegen nicht als übliche Beschaffenheit
erwartet werden. Wenn die Wohnung der Klägerin bei ihrer Übergabe
im März 2014 nicht völlig frei von Silberfischchen gewesen sei, sei dies
daher kein Mangel. Ein stärkerer Befall der Wohnung zum Zeitpunkt ihrer Übergabe sei
demgegenüber nicht bewiesen. Nach den Gutachten der Sachverständigen
sei es vorstellbar, dass eine vor der Übergabe unauffällige Population
erst in der Folgezeit stark angestiegen sei und dann das von der
Klägerin für die Zeit nach der Wohnungsübergabe vorgetragene Ausmaß
erreicht habe.
Urteil des 22. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Hamm vom
12.06.2017 (22 U 64/16)
Christian Nubbemeyer, Pressedezernent

Quelle: Pressemitteilung des Oberlandesgerichts Hamm vom 19.07.2017 zum Urteil des 22. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Hamm vom 12.06.2017 (22 U 64/16)

veröffentlicht von Rechtsanwalt Martin Bloch

Grenzüberschreitende Wärmedämmung zulässig?

Bundesgerichtshof

Mitteilung der Pressestelle


Nr. 89/2017

Keine grenzüberschreitende Wärmedämmung
für Neubauten

Urteil vom 2. Juni 2017- V ZR 196/16

Der Bundesgerichtshof hat heute entschieden, dass ein Grundstückseigentümer nicht nach § 16a Abs. 1 NachbG Bln eine die Grundstücksgrenze überschreitende Wärmedämmung einer Grenzwand dulden muss, mit der der benachbarte Grundstückseigentümer erstmals die Anforderungen der bei der Errichtung des Gebäudes bereits geltenden Energieeinsparverordnung (EnEV) erfüllt. Die Frage, ob die Vorschrift des § 16a NachbG Bln verfassungsgemäß ist, ist offen geblieben.

Sachverhalt:

Die Mitglieder der klagenden Wohnungseigentümergemeinschaft und der Beklagte sind Eigentümer benachbarter Grundstücke in Berlin. Das Grundstück des Beklagten ist mit einem Reihenendhaus bebaut, das an der Grenze zum Grundstück der Wohnungseigentümer steht. An dieses Gebäude hatte ein Bauträger 2004/2005 das heute den Wohnungseigentümern gehörende Mehrfamilienhaus angebaut. Die Giebelwände der Gebäude decken sich nicht vollständig, vielmehr steht diejenige des Mehrfamilienhauses entlang der Grundstücksgrenze 1,61 m vor. In diesem Bereich der Giebelwand brachte der Bauträger im August 2005 Dämmmaterial an, das 7 cm in das Grundstück des Beklagten hineinragt und unverputzt und nicht gestrichen ist. Nun wollen die Wohnungseigentümer Putz und Anstrich mit einer Stärke von maximal 0,5 cm anbringen. Die Klägerin nimmt, u.a. gestützt auf § 16a Abs. 1 und 3 Berliner Nachbarrechtsgesetz (NachbG Bln), den Beklagten auf Duldung dieser Maßnahmen in Anspruch.

Bisheriger Prozessverlauf:

Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Auf die Berufung des Beklagten hat das Landgericht die Klage abgewiesen.

Entscheidung des Bundesgerichtshofs:

Der unter anderem für das Nachbarrecht zuständige V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat die Revision der Klägerin zurückgewiesen.

Die Duldungspflicht nach § 16a Abs. 1 NachbG Bln gilt nicht für eine die Grundstücksgrenze überschreitende Wärmedämmung einer Grenzwand, mit der der benachbarte Grundstückseigentümer erstmals die Anforderungen der bei der Errichtung des Gebäudes bereits geltenden Energieeinsparverordnung (EnEV) erfüllt. Diese Einschränkung ergibt sich aus der gebotenen Auslegung der Vorschrift nach deren Sinn und Zweck. Der Landesgesetzgeber wollte Grundstückseigentümern nicht generell gestatten, eine Wärmedämmung grenzüberschreitend, also im Wege des Überbaus, anzubringen. Er verfolgte vielmehr das Ziel, energetische Sanierungen von Altbauten zu erleichtern. Diese wurden bei Gebäuden, die auf der Grundstücksgrenze stehen, häufig dadurch erschwert, dass der Nachbar die notwendige Zustimmung zu dem durch die Verkleidung der Grenzwand mit einem Wärmeverbundsystem entstehenden Überbau verweigerte oder von unverhältnismäßigen finanziellen Forderungen abhängig machte. Dem sollte durch die Einführung einer Duldungspflicht begegnet werden. Anders als für den Altbaubestand hat der Landesgesetzgeber für die Wärmedämmung von Neubauten kein Regelungsbedürfnis in § 16a NachbG Bln gesehen. Er hat im Gegenteil ausgeführt, dass die Duldungsverpflichtung nur bei Bestandsbauten und nicht bei Neubauten gelte, weil den Wärmeschutzanforderungen durch eine entsprechende Planung Rechnung getragen werden könne. Für Neubauten bleibt es somit bei dem Grundsatz, dass sie so zu planen sind, dass sich die Wärmedämmung in den Grenzen des eigenen Grundstücks befindet.

Das hat der Bauträger bei Errichtung des Gebäudes 2004/2005 nicht beachtet. Er hat trotz der in der Energieeinsparverordnung (EnEV) 2001 vom 16. November 2001 (BGBl. I. 3085) geltenden Wärmeschutzanforderungen das ungedämmte Mehrfamilienhaus unmittelbar an die Grenze zum Grundstück des Beklagten gebaut. In dieser Situation gilt die Duldungspflicht des Nachbarn nach § 16a Abs. 1 NachbG Bln nicht.

Vorinstanzen:

AG Köpenick – Urteil vom 17. Januar 2014 – 12 C 94/13

LG Berlin – Urteil vom 6. Juli 2016 – 85 S 68/14

Karlsruhe, den 2. Juni 2017

* § 16a NachbG Bln Wärmeschutzüberbau der Grenzwand

(1) Der Eigentümer eines Grundstücks hat die Überbauung seines Grundstücks für Zwecke der Wärmedämmung zu dulden, wenn das zu dämmende Gebäude auf dem Nachbargrundstück bereits besteht.

[…]

(3) Der Begünstigte des Wärmeschutzüberbaus muss die Wärmedämmung in einem ordnungsgemäßen und funktionsgerechten Zustand erhalten. Er ist zur baulichen Unterhaltung der wärmegedämmten Grenzwand verpflichtet.

Quelle: Pressemitteilung des Bundesgerichtshofes vom 02.06.2017 zum Urteil vom 2. Juni 2017- V ZR 196/16

Veröffentlicht von Rechtsanwalt Martin Bloch

Rückabwicklung eines Grundstückskaufvertrages wegen falscher Beschaffenheit

Pressemitteilung

Zwei Jahre älter als angegeben – Wohnhaus darf zurückgegeben werden

Der Käufer eines mit einem Wohnhaus bebauten Grundstücks kann die Rückabwicklung des Kaufvertrages verlangen, wenn das Wohnhaus nicht – wie im notariellen Vertrag vereinbart – 1997 errichtet wurde, sondern zwei Jahre älter ist. Das hat der 22. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Hamm am 02.03.2017 entschieden und damit das erstinstanzliche Urteil des Landgerichts Bielefeld bestätigt.

Das klagende Ehepaar aus Porta Westfalica nimmt die Beklagte aus Berg auf Rückabwicklung eines Grundstückskaufvertrages in Anspruch. Die Eltern der Beklagten errichteten in den 1990er Jahren ein Einfamilienhaus in Porta Westfalica. Dieses erwarb die Beklagte im Jahre 2008 im Wege der vorweggenommenen Erbfolge. Mit einem im Jahre 2013 abgeschlossenen Grundstückskaufvertrag veräußerte die Beklagte das Hausgrundstück an die Kläger und erhielt – nach später vereinbarter Reduzierung wegen vorhandener Mängel – einen Kaufpreis von 600.000 Euro. Der notarielle Kaufvertrag gibt 1997 als Baujahr des Gebäudes an. Tatsächlich wurde das Gebäude bereits zwei Jahre zuvor, im Jahr 1995, bezugsfertig fertiggestellt und erstmals bezogen. Unter anderem unter Hinweis auf das falsch angegebene Baujahr haben die Kläger von der Beklagten im Wege des Schadensersatzes die Rückabwicklung des Kaufvertrages verlangt.

Das Klagebegehren war erfolgreich. Den Klägern stehe, so der 22. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Hamm, wegen des im notariellen Kaufvertrag falsch angegebenen Baujahrs des Hauses ein Anspruch auf Rückabwicklung des Kaufvertrages gegen die Beklagte zu.

Das verkaufte Grundstück habe einen Sachmangel, weil das Haus nicht erst 1997 errichtet worden sei, sondern bereits im ersten Quartal des Jahres 1995. Die Angabe des Baujahrs im Kaufvertrag stelle eine Beschaffenheitsvereinbarung dar. Nach ihr hätten sich die Kläger darauf verlassen dürfen, dass das Haus dem technischen Standard des vereinbarten Baujahrs 1997 entsprach. Tatsächlich sei das Haus bereits im ersten Quartal 1995 bezugsfertig gewesen. Das ergebe sich aus dem Vortrag der Parteien im Rechtsstreit.

Für diesen Mangel habe die Beklagte einzustehen. Der vertraglich vereinbarte Ausschluss einer Sachmängelhaftung gelte nicht für eine vertraglich vereinbarte Beschaffenheit der Kaufsache.

Die Pflichtverletzung der Beklagten sei erheblich. Das im notariellen Kaufvertrag falsch angegebene Baujahr rechtfertige das Rückabwicklungsverlangen der Kläger. Das folge aus einer Abwägung der beiderseitigen Interessen. Durch das von der vertraglichen Vereinbarung um zwei Jahre abweichende Baujahr des Gebäudes werde die Kaufsache erheblich beeinträchtigt. Dafür spreche bereits, dass im notariellen Vertrag ausdrücklich ein konkretes Baujahr vereinbart worden sei. Tatsächlich wirke sich die Abweichung auch in einem die Bagatellgrenze überschreitenden Ausmaß auf den Verkehrswert des streitgegenständlichen Grundstücks aus.

Außerdem seien die Kläger durch den in die Kaufvertragsverhandlungen eingeschalteten Vater der Beklagten, dessen Verhalten sich die Beklagte zurechnen lassen müsse, über das Baujahr des Hauses arglistig getäuscht worden. Das habe die vom Senat durchgeführte Beweisaufnahme ergeben.

Schließlich sei zu berücksichtigen, dass das falsche Baujahr nicht den einzigen Mangel der Kaufsache darstelle. So hätten sich die Parteien bereits vor Beginn ihrer gerichtlichen Auseinandersetzung wegen bestehender Mängel auf eine Reduzierung des Kaufpreises um 50.000 Euro verständigt.

Eine Kenntnis oder grob fahrlässige Unkenntnis der Kläger schließe die Rückabwicklung nicht aus. Es sei nicht ersichtlich, dass die Kläger beim Abschluss des Kaufvertrages gewusst hätten, dass das Haus entgegen der Angabe des Vaters der Beklagten bereits 1995 und nicht erst 1997 erbaut worden sei.

Urteil des 22. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Hamm vom 02.03.2017 (22 U 82/16)

Christian Nubbemeyer, Pressedezernent

Quelle: Pressemitteilung des Oberlandesgerichts Hamm vom 27.03.2017 zum Urteil des 22. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Hamm vom 02.03.2017 (22 U 82/16)

veröffentlicht von Rechtsanwalt Martin Bloch

Aufklärungspflichten beim Verkauf von alten Häusern

Pressemitteilung

OLG Hamm präzisiert Aufklärungspflichten bei dem Verkauf von alten Häusern

Der Verkäufer eines Wohnhauses, dessen Keller im Jahre 1938 gebaut worden ist, muss einen Kaufinteressenten darüber aufklären, dass bei starken Regenfällen flüssiges Wasser in den Keller eindringt. Das hat der 22. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Hamm am 18.07.2016 entschieden und damit das erstinstanzliche Urteil des Landgerichts Dortmund im Ergebnis bestätigt.

Im Jahre 2012 erwarb der heute 54 Jahre alte Kläger aus Lünen für 390.000 Euro von der heute 57 Jahre alten Beklagten aus Lünen ein in Lünen gelegenes Wohnhaus mit einem im Jahre 1938 errichteten Keller. Bei der Besichtigung des Kellers gab der Kläger zu verstehen, den Keller jedenfalls als Lagerraum nutzen zu wollen. Farb- und Putzabplatzungen an den Wänden wiesen auf Feuchtigkeitsschäden hin. Dass bei starken Regenfällen Wasser in flüssiger Form in den Keller eindringt, war nicht sichtbar und wurde von der Beklagten dem Kläger vor dem Abschluss des Kaufvertrages auch nicht mitgeteilt. In dem Kaufvertrag vereinbarten die Parteien einen Gewährleistungsausschluss. Nach der Übergabe des Hauses verlangte die Beklagte weitere Zahlungen auf den Kaufpreis, die der Kläger u.a. unter Hinweis auf den aus seiner Sicht mangelhaften Keller verweigerte und den Rücktritt vom Kaufvertrag erklärte.

Der Kläger hat Klage erhoben, um seine weitere Inanspruchnahme aus dem Kaufvertrag zu verhindern. Die Klage war erfolgreich. Der 22. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Hamm hat entschieden, dass der Kläger zum Rücktritt vom Kaufvertrag berechtigt war.

Das Haus sei mangelhaft, so der Senat, weil in den Keller bei starkem Regen regelmäßig breitflächig Wasser in flüssiger Form eindringe. Hiermit müsse ein Käufer auch bei einem – wie im vorliegenden Fall – älteren, im Jahre 1938 gebauten Keller nicht rechnen. Bei derartigen Kellern sei zumindest eine Nutzung als Lagerraum üblich.

Der Haftung der Beklagten stehe der vereinbarte Gewährleistungsausschluss nicht entgegen, weil die Beklagte den Mangel arglistig verschwiegen habe. Sie habe den Kläger darüber aufklären müssen, dass bei starken Regenfällen Wasser in flüssiger Form breitflächig in den Keller eindringe. Als Verkäuferin habe sie auf Fragen eines Kaufinteressenten vollständig und richtig Auskunft geben und auch die Situation im Keller zutreffend schildern müssen. Dies habe sie nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme und bereits nach ihrem eigenen Vorbringen nicht getan. Für den Kläger sei bei der Besichtigung des Kellers lediglich erkennbar gewesen, dass dessen Mauern Feuchtigkeitsspuren aufwiesen. Dass in der Vergangenheit regelmäßig bei starken Regenfällen Wasser auch in flüssiger Form breitflächig in den Keller eingedrungen sei, habe er nicht sehen können. Auf Fragen des Klägers nach der Möglichkeit, Gegenstände gefahrlos im Keller zu lagern, habe die Beklagte die ihr bekannten Wassereinbrüche verschwiegen. Wegen dieses arglistigen Handelns sei der im notariellen Kaufvertrag vereinbarte Gewährleistungsausschluss wirkungslos, so dass der Kläger aufgrund des Mangels vom Kaufvertrag zurücktreten könne.

Urteil des 22. Zivilsenats vom 18.07.2016 (22 U 161/15), nicht rechtskräftig (BGH V ZR 186/16)

Christian Nubbemeyer, Pressedezernent

Quelle: Pressemitteilung des OLG Hamm vom 19.08.2016 zum Urteil des 22. Zivilsenats vom 18.07.2016 (22 U 161/15), nicht rechtskräftig (BGH V ZR 186/16)

Veröffentlicht von Rechtsanwalt Martin Bloch

Rücknahme einer Eigentumswohnung wegen verbauten Skyline-Blicks

2.11.2015 – Pressemitteilung

Oberlandesgericht Frankfurt am Main verurteilt Bauträger zur Rücknahme einer Eigentumswohnung wegen verbauten Skyline-Blicks

Mit einem Urteil vom heutigen Tag hat das Oberlandesgericht Frankfurt am Main (OLG) einen Bauträger dazu verurteilt, eine Eigentumswohnung in Frankfurt am Main gegen Rückzahlung des Kaufpreises zurückzunehmen, weil der den Käufern zugesagte „Skyline-Blick“ nachträglich verbaut worden war.

Im Jahr 2008 schlossen die Kläger mit dem beklagten Bauträger einen Kaufvertrag über eine Eigentumswohnung in Frankfurt am Main zum Preis von rund 326.000,- €. Die Übergabe der Wohnung, die u.a. mit einem Verkaufsprospekt beworben worden war, fand 2009 statt. In der Zeit danach errichtete der Bauträger unterhalb des Wohnhauses und jenseits eines angrenzenden Parks ein weiteres dreigeschossiges Gebäude. Hierdurch wurde die freie Sicht auf die Frankfurter Skyline beschränkt, die von der im Erdgeschoss gelegenen Wohnung der Kläger aus möglich war. Während das Panorama von der Terrasse der Wohnung zuvor den Blick auf die Frankfurter Innenstadt mit den markantesten Bauten bot, blieb nach der Errichtung des gegenüberliegenden Gebäudes allein die Sicht auf die Europäische Zentralbank und den Messeturm. Der dazwischen liegende Bereich mit Bankenviertel einschließlich des Commerzbank-Towers und der unteren Hälfte des Fernsehturms wird nunmehr verdeckt.
Den verbauten Blick sowie einen mangelnden Schallschutz in der Wohnung nahmen die Kläger zum Anlass, vom Vertrag zurückzutreten und die Rückabwicklung zu verlangen.

Das zunächst angerufene Landgericht verurteilte den Bauträger nach Einholung eines Sachverständigengutachtens antragsgemäß, weil der Schallschutz in der Wohnung nicht durchgängig eingehalten sei. Die Frage, ob auch der verbaute Skyline-Blick zum Rücktritt berechtige, ließ es offen.

Die gegen das Urteil des Landgerichts von dem Bauträger eingelegte Berufung, wies das OLG nunmehr mit dem heutigen Urteil zurück. Zur Begründung stellte das OLG  – anders als das Landgericht – auf den verbauten Skyline-Blick ab. Unter Skyline sei dabei die Teilansicht oder das Panorama zu verstehen, das eine Stadt mit ihren höchsten Bauwerken und Strukturen vor dem Horizont abzeichne. Die sichtbehindernde Bebauung stelle eine nachvertragliche Pflichtverletzung des Bauträgers dar, die die Kläger zur Rückabwicklung des Kaufvertrages berechtige. Die Kläger hätten erwarten können, dass von den Wohn- und Außenbereichen der erworbenen Eigentumswohnung ein unverbauter Blick auf die Frankfurter Skyline möglich sei. Dass dieser Blick als Beschaffenheit der Wohnung vereinbart gewesen sei, folge aus dem Verkaufsprospekt, in dem mit dem Begriff „Skyline“ prägend geworben worden sei. So fänden sich dort u.a. die Aussagen „(…) auf der Südterrasse über dem Park die Türme der Stadt fest im Blick (…)“ oder „Der Abend, die Stadt mit ihren Türmen glüht, die Nacht auf der Terrasse mit Freunden (…)“ sowie „(…) passende Bühne für den unverbaubaren Skyline-Blick (…)“.
Der beklagte Bauträger könne sich auch nicht darauf berufen, dass er die Pflichtverletzung nicht vertreten müsse, weil er selbst die sichtbehindernde Bebauung geplant und ausgeführt habe.
Die Entscheidung kann mit der Nichtzulassungsbeschwerde beim Bundesgerichtshof angegriffen werden. Sie kann in Kürze im Volltext unter www.lareda.hessenrecht.hessen.de abgerufen werden.
OLG Frankfurt am Main, Urteil vom 12.11.2015, Aktenzeichen 3 U 4/14
(vorausgehend: LG Frankfurt am Main, Urteil vom 25.11.2013, Aktenzeichen 2/26 O 215/11)

Quelle: Pressemitteilung des Oberlandesgerichts Frankfurt am Main vom 12.11.2015 zum Urteil vom 12.11.2015, Aktenzeichen 3 U 4/14

veröffentlicht von Rechtsanwalt Martin Bloch

Keinerlei Zahlungsansprüche bei Schwarzarbeit!

Bundesgerichtshof

Mitteilung der Pressestelle

Nr. 062/2014 vom 10.04.2014

Schwarzarbeit wird nicht bezahlt

Der u.a. für das Bauvertragsrecht zuständige VII. Zivilsenat hat heute entschieden, dass ein Unternehmer, der bewusst gegen § 1 Abs. 2 Nr. 2 des Schwarzarbeitsbekämpfungsgesetzes* (SchwarzArbG) verstoßen hat, für seine Werkleistung keinerlei Bezahlung verlangen kann.

Der Beklagte beauftragte die Klägerin 2010 mit der Ausführung der Elektroinstallationsarbeiten. Vereinbart wurde ein Werklohn von 13.800 € einschließlich Umsatzsteuer sowie eine weitere Barzahlung von 5.000 €, für die keine Rechnung gestellt werden sollte. Die Klägerin hat die Arbeiten ausgeführt, der Beklagte hat die vereinbarten Beträge nur teilweise entrichtet.

Das Oberlandesgericht hat die Klage abgewiesen. Der VII. Zivilsenat hat die Entscheidung des Berufungsgerichts bestätigt.

Sowohl die Klägerin als auch der Beklagte haben bewusst gegen § 1 Abs. 2 Nr. 2 SchwarzArbG verstoßen, indem sie vereinbarten, dass für die über den schriftlich vereinbarten Werklohn hinaus vereinbarte Barzahlung von 5.000 € keine Rechnung gestellt und keine Umsatzsteuer gezahlt werden sollte. Der gesamte Werkvertrag ist damit wegen Verstoßes gegen ein gesetzliches Verbot nichtig, so dass ein vertraglicher Werklohnanspruch nicht gegeben ist (BGH, Urteil vom 1. August 2013 – VII ZR 6/13, NJW 2013, 3167).

Der Klägerin steht auch kein Anspruch auf Ausgleich der Bereicherung des Beklagten zu, die darin besteht, dass er die Werkleistung erhalten hat. Zwar kann ein Unternehmer, der aufgrund eines nichtigen Vertrags Leistungen erbracht hat, von dem Besteller grundsätzlich die Herausgabe dieser Leistungen, und wenn dies nicht möglich ist, Wertersatz verlangen. Dies gilt jedoch gem. § 817 Satz 2 BGB** nicht, wenn der Unternehmer mit seiner Leistung gegen ein gesetzliches Verbot verstoßen hat. Das ist hier der Fall. Entsprechend der Zielsetzung des Schwarzarbeitsbekämpfungsgesetzes, die Schwarzarbeit zu verhindern, verstößt nicht nur die vertragliche Vereinbarung der Parteien gegen ein gesetzliches Verbot, sondern auch die in Ausführung dieser Vereinbarung erfolgende Leistung.

Der Anwendung des § 817 Satz 2 BGB stehen die Grundsätze von Treu und Glauben nicht entgegen. Die Durchsetzung der vom Gesetzgeber mit dem Schwarzarbeitsbekämpfungsgesetz verfolgten Ziele, die Schwarzarbeit effektiv einzudämmen, erfordert eine strikte Anwendung dieser Vorschrift. Insoweit ist eine andere Sicht geboten, als sie vom Senat noch zum Bereicherungsanspruch nach einer Schwarzarbeiterleistung vertreten wurde, die nach der alten Fassung des Gesetzes zur Bekämpfung der Schwarzarbeit zu beurteilen war (BGH, Urteil vom 31. Mai 1990 – VII ZR 336/89, BGHZ 111, 308).

Urteil vom 10. April 2014 – VII ZR 241/13

LG Kiel – Urteil vom 5. Februar 2013 – 11 O 209/11

OLG Schleswig – Urteil vom 16. August 2013 – 1 U 24/13

Karlsruhe, den 10. April 2014

*§ 1 Abs. 2 Nr. 2 SchwarzArbG

Schwarzarbeit leistet, wer Dienst-oder Werkleistungen erbringt oder ausführen lässt und dabei als Steuerpflichtiger seine sich aufgrund der Dienst- oder Werkleistungen ergebenden steuerlichen Pflichten nicht erfüllt.

**§ 817 BGB

War der Zweck einer Leistung in der Art bestimmt, dass der Empfänger durch die Annahme gegen ein gesetzliches Verbot oder gegen die guten Sitten verstoßen hat, so ist der Empfänger zur Herausgabe verpflichtet. Die Rückforderung ist ausgeschlossen, wenn dem Leistenden gleichfalls ein solcher Verstoß zur Last fällt, es sei denn, dass die Leistung in der Eingehung einer Verbindlichkeit bestand; das zur Erfüllung einer solchen Verbindlichkeit Geleistete kann nicht mehr zurückgefordert werden.

Quelle: Pressemitteilung des Bundesgerichtshofes vom 10.04.2014  zum Urteil vom 10. April 2014 – VII ZR 241/13

veröffentlicht von Rechtsanwalt Martin Bloch

Nur Minderwert bei unverhältnismäßig hohen Mangelbeseitigungskosten?

Bundesgerichtshof

Mitteilung der Pressestelle

Nr. 060/2014 vom 04.04.2014

Begrenzung der Schadensersatzpflicht des Grundstücksverkäufers bei unverhältnismäßig hohen Mängelbeseitigungskosten

Der Bundesgerichtshof hat heute entschieden, dass bei unverhältnismäßig hohen Mängelbeseitigungskosten der Schadensersatzanspruch des Käufers eines Grundstücks gegen den Verkäufer auf den Ersatz des mangelbedingten Minderwerts des Grundstücks beschränkt ist.

In dem zugrunde liegenden Verfahren kaufte die Klägerin von den beiden Beklagten ein mit einem Mietshaus bebautes Grundstück zu einem Kaufpreis von 260.000 €. Nach dessen Übergabe stellte die Klägerin fest, dass das Gebäude mit echtem Hausschwamm befallen ist. Das Landgericht erließ ein Grundurteil, wonach die Beklagten dem Grunde nach zum Schadensersatz verpflichtet sind. Im anschließenden Betragsverfahren wurden die Beklagten zur Zahlung von Schadensersatz in Höhe von 89.129,86 € sowie von 45.000 € als Ausgleich des nach der Schwammsanierung verbleibenden merkantilen Minderwerts verurteilt. Ferner wurde festgestellt, dass die Beklagten verpflichtet sind, auch den weitergehenden durch den Hausschwamm hervorgerufenen Schaden zu ersetzen. Die Urteile sind rechtskräftig.

Nach der Durchführung weiterer Sanierungsmaßnahmen verlangt die Klägerin von den Beklagten nunmehr den Ersatz eines weitergehenden Teilschadens in Höhe von 499.728,86 € sowie außergerichtliche Anwaltskosten in Höhe von 5.371,66 €. Ihre Klage ist in den Vorinstanzen erfolgreich gewesen. Nach Ansicht des Kammergerichts ist die Ersatzpflicht der Beklagten nicht begrenzt. Bei der Prüfung, ob die Mängelbeseitigungskosten unverhältnismäßig sind, sei nicht von dem Kaufpreis, sondern von dem Verkehrswert des mangelfreien Grundstücks auszugehen. Dieser liege bei (mindestens) 600.000 €, während die Zahlungen, zu denen die Beklagten bislang verurteilt worden sind, sich auf insgesamt 639.230,38 € beliefen und sie damit nur ca. 6% über dem Verkehrswert lägen.

Der unter anderem für Verträge über Grundstücke zuständige V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die Revision der Beklagten das Urteil des Kammergerichts aufgehoben und die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung zurückverwiesen. Grundsätzlich kann der Käufer von dem Verkäufer Ersatz der zur Beseitigung eines Mangels erforderlichen Kosten verlangen. Sind die zur Mängelbeseitigung erforderlichen Kosten jedoch unverhältnismäßig, ist zum Schutz des Verkäufers der Schadensersatzanspruch auf den mangelbedingten Minderwert der Kaufsache beschränkt. Die Annahme der Unverhältnismäßigkeit der Mängelbeseitigung bzw. der dafür erforderlichen Kosten setzt eine umfassende Würdigung aller Umstände des Einzelfalls voraus. Bei Grundstückskaufverträgen kann als erster Anhaltspunkt davon ausgegangen werden, dass Mängelbeseitigungskosten unverhältnismäßig sind, wenn sie entweder den Verkehrswert des Grundstücks in mangelfreiem Zustand oder 200% des mangelbedingten Minderwerts übersteigen.

Ausgehend von den Feststellungen des Berufungsgerichts, wonach der Zeitwert des Gesamtobjekts im Zustand des Befalls mit echtem Hausschwamm 507.202 € beträgt und jener ohne Hausschwammbefall bei (mindestens) 600.000 € liegt, kommt eine Unverhältnismäßigkeit der Mängelbeseitigungskosten ernsthaft in Betracht. Die bisherigen Feststellungen des Berufungsgerichts sind allerdings nicht ausreichend. Für die weitere Sachbehandlung hat der Senat außerdem darauf verwiesen, dass bei der Beurteilung der Unverhältnismäßigkeit der Mängelbeseitigungskosten auf den Beginn der Mängelbeseitigung durch den Käufer abzustellen ist. Stellt sich erst im Nachhinein heraus, dass die Kosten höher als erwartet sind, steht dies einer Ersatzpflicht nur entgegen, wenn ein wirtschaftlich denkender Käufer die Arbeiten auch unter Berücksichtigung der bereits angefallenen Kosten nicht fortführen würde oder fortgeführt hätte. Das Prognoserisiko trägt der Verkäufer. Das Berufungsurteil war daher aufzuheben und die Sache – auch zur Behebung weiterer Rechtsfehler bei der Feststellung der grundsätzlich erstattungsfähigen Mängelbeseitigungskosten – zur erneuten Verhandlung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen.

Urteil vom 4. April 2014 – V ZR 275/12

LG Berlin – Urteil vom 15. März 2011 – 5 O 464/09

Kammergericht – Urteil vom 22. Oktober 2012 – 20 U 92/11

Karlsruhe, den 4. April 2014

Quelle: Pressemitteilung des Bundesgerichtshofes vom 04.04.2014  zum Urteil vom 4. April 2014 – V ZR 275/12

veröffentlicht von Rechtsanwalt Martin Bloch

Aus- und Einbaukosten bei Sachmängelhaftung zwischen Unternehmern?

Bundesgerichtshof

Mitteilung der Pressestelle

Nr. 058/2014 vom 02.04.2014

Zum Ersatz von Aus- und Einbaukosten im Rahmen der Sachmängelhaftung bei einem Kaufvertrag zwischen Unternehmern

Der Bundesgerichtshof hat sich heute in einer Entscheidung mit der Frage befasst, ob ein Handwerker gegenüber seinem Lieferanten bei Mängeln des gelieferten Materials Anspruch auf Ersatz der Ein- und Ausbaukosten hat, die dem Handwerker dadurch entstehen, dass er gegenüber seinem Auftraggeber zur Nacherfüllung verpflichtet ist.

Die Beklagte betreibt einen Fachgroßhandel für Baubedarf. Der Kläger stellt Holzfenster mit einer Aluminiumverblendung her. Er erhielt einen Auftrag zur Lieferung und zum Einbau von Aluminium-Holzfenstern in ein Neubauvorhaben und bestellte dafür bei der Beklagten die listenmäßig angebotenen, für die Aluminium-Außenschalen benötigten Profilleisten im Farbton grau-metallic. Die Beklagte beauftragte ein anderes Unternehmen – ihre Streithelferin – mit der Farbbeschichtung der Profilleisten und lieferte sie dann an den Kläger, der die fertigen Fenster einbaute. Anschließend rügte der Bauherr Lackabplatzungen an den Aluminium-Außenschalen, die – wie sich herausstellte – auf Fehlern während des Beschichtungsprozesses beruhen. Eine Nachbehandlung an den eingebauten Fenstern ist nicht möglich; die Aluminium-Außenschalen müssen mit erheblichem Aufwand (u.a. Neuverputzung des Hauses) ausgetauscht werden. Der Bauherr verlangt vom Kläger Mangelbeseitigung und schätzt die Gesamtkosten auf 43.209,46 €. Der Kläger hat von der Beklagten unter Berücksichtigung eines bereits zuerkannten Kostenvorschusses von 20.000 € zunächst Zahlung weiterer 23.209,46 € begehrt. Das Landgericht hat der Klage überwiegend stattgegeben. Das Oberlandesgericht hat die Berufung der Beklagten – nach entsprechender Umstellung des Klageantrages – mit der Maßgabe zurückgewiesen, dass die Beklagte verurteilt wird, den Kläger von Schadensersatzansprüchen des Bauherrn in Höhe von 22.209,46 € freizustellen.

Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision hatte Erfolg. Der unter anderem für das Kaufrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass der Kläger keinen Anspruch auf Freistellung von den Ansprüchen des Bauherrn wegen des erforderlichen Austausches der Aluminium-Außenschalen gemäß § 437 Nr. 3, §§ 280, 281, 439, 440 BGB* hat. Ein Anspruch auf Schadensersatz statt der Leistung wegen verweigerter Nacherfüllung (Ersatzlieferung mangelfreier Aluminium-Profile) besteht nicht, weil die Aus- und Einbaukosten bei einem – hier vorliegenden – Kaufvertrag zwischen Unternehmern – anders als bei einem Verbrauchsgüterkauf – nicht vom Anspruch auf Nacherfüllung umfasst sind; sie wären deshalb auch bei ordnungsgemäßer Nacherfüllung (Ersatzlieferung) entstanden. Es besteht auch kein Schadensersatzanspruch wegen des Mangels der von der Beklagten gelieferten Aluminium-Profile, weil die Beklagte den Mangel nicht zu vertreten hat (§ 280 Abs. 1 Satz 2 BGB). Eigenes Verschulden ist ihr unstreitig nicht vorzuwerfen. Das Verschulden der Streithelferin bei der Farbbeschichtung ist ihr nicht zuzurechnen, weil die Streithelferin nicht Erfüllungsgehilfin der Beklagten im Hinblick auf deren kaufvertragliche Pflichten gegenüber dem Kläger ist (§ 278 BGB).

* § 437 BGB Rechte des Käufers bei Mängeln

Ist die Sache mangelhaft, kann der Käufer, wenn die Voraussetzungen der folgenden Vorschriften vorliegen und soweit nicht ein anderes bestimmt ist, (…)

3. nach den §§ 440, 280, 281, 283 und 311a Schadensersatz oder nach § 284 Ersatz vergeblicher Aufwendungen verlangen.

§ 440 BGB Besondere Bestimmungen für Rücktritt und Schadensersatz

Außer in den Fällen des § 281 Abs. 2 und des § 323 Abs. 2 bedarf es der Fristsetzung auch dann nicht, wenn der Verkäufer beide Arten der Nacherfüllung gemäß § 439 Abs. 3 verweigert oder wenn die dem Käufer zustehende Art der Nacherfüllung fehlgeschlagen oder ihm unzumutbar ist. (…)

§ 280 BGB Schadensersatz wegen Pflichtverletzung

(1) Verletzt der Schuldner eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis, so kann der Gläubiger Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens verlangen. Dies gilt nicht, wenn der Schuldner die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hat. (…)

§ 281 Schadensersatz statt der Leistung wegen nicht oder nicht wie geschuldet erbrachter Leistung

(1) Soweit der Schuldner die fällige Leistung nicht oder nicht wie geschuldet erbringt, kann der Gläubiger unter den Voraussetzungen des § 280 Abs. 1 Schadensersatz statt der Leistung verlangen, wenn er dem Schuldner erfolglos eine angemessene Frist zur Leistung oder Nacherfüllung bestimmt hat (…).

Urteil vom 2. April 2014 – VIII ZR 46/13

LG Gießen – Urteil vom 13. Mai 2011 – 9 O 20/10

OLG Frankfurt am Main – Urteil vom 24. Januar 2013 – 3 U 142/11

Karlsruhe, den 02. April 2014

Quelle: Pressemitteilung des Bundesgerichtshofes vom 02.04.2014  zum Urteil vom 2. April 2014 – VIII ZR 46/13

veröffentlicht von Rechtsanwalt Martin Bloch

Bauherr haftet nicht für Sicherungsmaßnahmen des Handwerkers

Bauherr haftet nicht, wenn ein Handwerker beauftragte Dacharbeiten unzureichend absichert und deswegen vom Dach stürzt
Ein privater Bauherr ist im Rahmen seiner bestehenden Verkehrssicherungspflicht nicht verpflichtet, den beauftragten Handwerker anzuweisen, für Dacharbeiten erforderliche Sicherungsmaßnahmen zu ergreifen. Er haftet deswegen nicht, wenn ein Handwerker vom Dach stürzt, weil er die gebotene Absicherung der beauftragten Dacharbeiten unterlassen hat. Das hat der 11. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Hamm am 21.02.2014 im Rahmen eines Prozesskostenhilfeverfahrens entschieden und die erstinstanzliche Entscheidung des Landgerichts Münster bestätigt.
Der in Anspruch genommene Bauherr ließ im Februar 2010 durch den antragstellenden Elektriker aus Heiden eine Photovoltaik-Anlage auf dem Flachdach seiner Halle in Velen montieren. In Randbereich der Eternit-Dachflächen befanden sich Lichtfelder aus transparentem Plastik. Ohne Ab-sicherung der Lichtfelder führte der Antragsteller die Dacharbeiten aus. Bei den Arbeiten trat er versehentlich auf ein Lichtfeld. Dieses brach. Der Antrag-steller stürzte auf den ca. 7 m darunter liegenden Hallenboden und verletzte sich schwer. Vom Antragsgegner verlangt er unter Berücksichtigung seines überwiegenden Mitverschuldens Schadensersatz, u.a. ein Schmerzensgeld in Höhe von 27.000 Euro. Der Antragsgegner habe die ihm als Bauherrn obliegenden Verkehrssicherungspflichten verletzt, so der Antragsteller, weil er keine Anweisung zur ordnungsgemäßen Absicherung der Lichtfelder gegeben habe.
Der 11. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Hamm hat die begehrte Prozesskostenhilfe versagt. Der Antragsteller könne vom Antragsgegner keinen Schadensersatz verlangen. Als privater Bauherr sei der Antragsgegner im Rahmen seiner bestehenden Verkehrssicherungspflicht nicht verpflichtet gewesen, den als Handwerker beauftragten Antragsteller anzuweisen, die für die Dacharbeiten erforderlichen Sicherungsmaßnahmen zu ergreifen. Die grundsätzlich bestehende Verkehrssicherungspflicht eines Bauherrn verkürze sich, soweit er Handwerker mit der Ausführung von Arbeiten beauftrage. Als Fachleute seien Handwerker mit den aus der Ausführung ihrer Arbeiten für sie selbst und für Dritte verbundenen Gefahren vertraut. Deswegen habe der Antragsgegner davon ausgehen dürfen, dass der Antragsteller die von den Lichtfeldern ausgehenden, sofort ersichtlichen Gefahren erkenne und sich auf sie einstelle. Die eigene Sicherheit bei der Ausführung der Arbeiten habe ein Handwerker grundsätzlich selbst zu gewährleisten. Der Bauherr hafte im vorliegenden Fall auch nicht, weil er vor dem Unfall gesehen habe, dass der Antragsteller keine speziellen Sicherungsmittel auf das Dach mitgenommen habe. Er habe annehmen dürfen, dass sich der Handwerker auf andere Weise schütze, z.B. durch eine besonders vorsichtige Fortbewegung auf dem Dach. Er habe deswegen nicht eingreifen und den Handwerker zu den Unfallverhütungsvorschriften entsprechenden Sicherungsmaßnahmen veranlassen müssen. Für deren Einhaltung sei ein Bauherr gegenüber einem beauftragten Fachmann nicht verantwortlich.
Beschluss des 11. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Hamm vom 21.02.2014 (11 W 15/14)
Christian Nubbemeyer

Quelle: Pressemitteilung des Oberlandesgerichts Hamm vom 24.03.2014 zum Beschluss des 11. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Hamm vom 21.02.2014 (11 W 15/14)

veröffentlicht von Rechtsanwalt Martin Bloch

Bauhandwerkersicherung beim gekündigten Bauvertrag

Bundesgerichtshof

Mitteilung der Pressestelle

Nr. 045/2014 vom 06.03.2014

Bauhandwerkersicherung nach Kündigung des Bauvertrages

Der u.a. für das Bauvertragsrecht zuständige VII. Zivilsenat hat in seiner ersten Entscheidung zur durch das Forderungssicherungsgesetz geänderten Fassung des § 648a Abs. 1 BGB darüber entschieden, in welchem Umfang der Unternehmer nach einer Kündigung des Bauvertrags durch den Besteller für seine Vergütung eine Bauhandwerkersicherung beanspruchen kann.

Die Beklagte, die die Klägerin mit der Ausführung von Bauarbeiten beauftragt hatte, kündigte das Vertragsverhältnis wegen Nichteinhaltung von Sicherheitsvorschriften mit sofortiger Wirkung. Die Klägerin ist der Auffassung, die Beklagte sei zu einer außerordentlichen Kündigung aus wichtigem Grund nicht berechtigt gewesen; die Kündigung sei daher als eine dem Besteller jederzeit mögliche freie Kündigung zu werten. Die Klägerin hat die von ihr erbrachten Leistungen abgerechnet und für die nicht erbrachten Leistungen entgangenen Gewinn beansprucht.

Das Kammergericht hat der Klägerin eine Bauhandwerkersicherung sowohl für die erbrachten Leistungen als auch für den entgangenen Gewinn zugesprochen. Auf die vom Kammergericht zugelassene Revision hat der Bundesgerichtshof die Entscheidung des Kammergerichts bestätigt, soweit dieses der Klägerin eine Sicherung für die Vergütung der erbrachten Leistungen zuerkannt hat. Im Übrigen hat er der Revision stattgegeben und die Klage abgewiesen.

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass der Unternehmer auch nach einer Kündigung des Bauvertrags gemäß § 648a Abs. 1 BGB noch eine Sicherheit für die noch nicht bezahlte Vergütung verlangen kann. Der Unternehmer kann jedoch keine Sicherheit mehr in Höhe der ursprünglich vereinbarten Vergütung fordern, sondern muss die ihm nach Kündigung regelmäßig geringere Vergütung schlüssig berechnen. Einwendungen des Bestellers gegen diese schlüssige Berechnung der Vergütung, die den Rechtsstreit verzögern würden, sind nicht zugelassen. Wären sie zugelassen, wäre der Unternehmer nicht effektiv geschützt, weil er während des Rechtsstreits ohne Sicherung wäre. Der Besteller muss es trotz der damit verbundenen Nachteile hinnehmen, dass möglicherweise eine Übersicherung stattfindet. Bedeutung hat diese Rechtsprechung insbesondere für den Fall, dass die Parteien darüber streiten, ob eine außerordentliche Kündigung des Bestellers aus vom Unternehmer zu vertretenden Gründen, wie z.B. Verzögerung oder Schlechtleistung, vorliegt. Sind die zu einer außerordentliche Kündigung berechtigenden Gründe streitig und würde die Aufklärung den Rechtsstreit verzögern, so ist von einer freien Kündigung auszugehen. Damit kann der Unternehmer regelmäßig eine höhere Sicherheit verlangen, weil er dann auch eine Sicherung der Vergütung für nicht erbrachte Leistungen und nicht nur für die erbrachten Leistungen beanspruchen kann, § 649 Satz 2 BGB. Der Unternehmer hat seinen Vergütungsanspruch gemäß § 649 Satz 2 BGB schlüssig darzulegen und dabei die Vergütung für die erbrachten Leistungen und für die nicht erbrachten Leistungen abzurechnen. Im vorliegenden Fall hatte der Unternehmer diese Anforderungen nur für die erbrachten Leistungen erfüllt, sodass ihm auch nur insoweit eine Sicherung eingeräumt werden konnte.

Urteil vom 6. März 2014 – VII ZR 349/12

LG Berlin – Urteil vom 2. November 2010 – 98 O 14/10

Kammergericht – Urteil vom 28. November 2012 – 21 U 174/10

Karlsruhe, den 6. März 2014

*§ 648a Abs. 1 Satz 1 BGB

Der Unternehmer eines Bauwerks, einer Außenanlage oder eines Teils davon kann vom Besteller Sicherheit für die auch in Zusatzaufträgen vereinbarte und noch nicht gezahlte Vergütung einschließlich dazugehöriger Nebenforderungen, die mit 10 vom Hundert des zu sichernden Vergütungsanspruchs anzusetzen sind, verlangen.

*§ 649 Satz 2 BGB

Kündigt der Besteller, so ist der Unternehmer berechtigt, die vereinbarte Vergütung zu verlangen; er muss sich jedoch dasjenige anrechnen lassen, was er infolge der Aufhebung des Vertrags an Aufwendungen erspart oder durch anderweitige Verwendung seiner Arbeitskraft erwirbt oder zu erwerben böswillig unterlässt.

Quelle: Pressemitteilung des Bundesgerichtshofes vom 06.03.2014  zum Urteil vom 6. März 2014 – VII ZR 349/12

veröffentlicht von Rechtsanwalt Martin Bloch