Unterlassungsanspruch eines Wohnungseigentümers

Bundesgerichtshof

Mitteilung der Pressestelle

Nr. 182/2014 vom 05.12.2014

Zur gerichtlichen Geltendmachung von Unterlassungsansprüchen in einer Wohnungseigentümergemeinschaft

Der – unter anderem für das Wohnungseigentumsrecht zuständige – V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat sich heute mit der bislang umstrittenen Frage befasst, unter welchen Voraussetzungen einzelne Wohnungseigentümer vor Gericht verlangen können, dass Störungen des gemeinschaftlichen Eigentum unterbleiben. Er hat entschieden, dass eine individuelle Rechtsverfolgung nicht mehr möglich ist, wenn die Wohnungseigentümer mehrheitlich beschlossen haben, dass ihre Ansprüche gemeinschaftlich geltend gemacht werden sollen.

Beide Parteien sind Mitglieder derselben Wohnungseigentümergemeinschaft. In der Wohnung des Beklagten wird Prostitution gewerblich ausgeübt. Am 14. Mai 2011 fassten die Eigentümer mehrheitlich den folgenden Beschluss:

„Die Wohnungseigentümer beschließen, dass die ihnen aus ihrem Eigentum zustehenden Beseitigungs- und Unterlassungsansprüche wegen der gewerbsmäßigen Prostitution im Objekt (…), gemeinschaftlich durch den Verband (…) geltend gemacht werden sollen. Die Verwaltung wird beauftragt, einen Rechtsanwalt mit der gerichtlichen Durchsetzung der Beseitigungs- und Unterlassungsansprüche zu den üblichen Rechtsanwaltsgebühren zu beauftragen.“

Mit seiner Klage will der Kläger erreichen, dass der Beklagte es unterlassen muss, seine Wohnung zur Ausübung der Prostitution zu nutzen, und sie Dritten nicht für solche Zwecke überlassen darf; die Wohnungseigentümergemeinschaft war vor Einleitung des vorliegenden Verfahrens noch nicht gegen den Beklagten vorgegangen. Amtsgericht und Landgericht haben die Klage als unzulässig angesehen.

Die Auffassung der Vorinstanzen hat der Bundesgerichtshof bestätigt und die Revision des Klägers zurückgewiesen. Dabei hat er sich von den folgenden Erwägungen leiten lassen:

Wird die Substanz oder die Nutzung des Gemeinschaftseigentums beeinträchtigt, stehen darauf bezogene Beseitigungs- und Unterlassungsansprüche im Grundsatz den einzelnen Wohnungseigentümern zu und können durch diese vor Gericht geltend gemacht werden. Gleichwohl sind solche Ansprüche gemeinschaftsbezogen. Die Wohnungseigentümer können deshalb beschließen, dass sie gemeinschaftlich geltend gemacht werden sollen. Hierdurch wird eine alleinige Zuständigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft begründet, die die einzelnen Wohnungseigentümer von der gerichtlichen Geltendmachung des Anspruchs ausschließt. Ein entscheidender Gesichtspunkt ist insoweit, dass die Ausübungsbefugnis des Verbands dem Willen der Mehrheit entspricht. Unterlassungsansprüche können auf unterschiedliche Weise durchgesetzt werden, etwa indem – als milderes Mittel – nur die Einhaltung bestimmter Auflagen verlangt wird. Dem Verband obliegt es von der Beschlussfassung an, die mehrheitlich gewollte Lösung durchzusetzen. Dies schützt auch den Schuldner vor einer mehrfachen Inanspruchnahme mit möglicherweise unterschiedlicher Zielsetzung. Setzt die Wohnungseigentümergemeinschaft den gefassten Beschluss nicht um, kann ein einzelner Wohnungseigentümer im Innenverhältnis verlangen, dass sie Klage einreicht. Eine eigene Klage kann er nur erheben, wenn die Störung sein Sondereigentum unmittelbar beeinträchtigt.

Danach hat der Beschluss vom 14. Mai 2011 die alleinige Zuständigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft begründet. Der Kläger stützt seine Klage ausschließlich auf Störungen des gemeinschaftlichen Eigentums durch den bordellartigen Betrieb in Gestalt von Lärmbelästigung und Verschmutzung von Treppenhaus und Fluren. Sein Sondereigentum wird durch negative Auswirkungen auf den Verkehrswert und die Vermietbarkeit nur indirekt betroffen. Ein rechtsmissbräuchliches Verzögern der Rechtsverfolgung durch den Verband hat das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei unter Hinweis darauf verneint, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft bereits mehrere Verfahren (gegen andere Wohnungseigentümer) zur Unterbindung der Prostitution in der Anlage eingeleitet habe.

Weil die Klage unzulässig ist, muss nicht in der Sache selbst verhandelt werden; ob die Wohnungseigentümergemeinschaft die Unterlassung der Prostitution verlangen kann, ist nicht Gegenstand dieses Verfahrens.

Urteil vom 5. Dezember 2014 – V ZR 5/14

AG Nürnberg-Fürth – Urteil vom 10. Juli 2013 – 4 C 1152/12

LG Nürnberg-Fürth – Urteil vom 19. Dezember 2013 – 14 S 5795/13 WEG

Karlsruhe, den 5. Dezember 2014

Quelle: Pressemitteilung des Bundesgerichtshofes vom 05.12.2014 zum Urteil vom 5. Dezember 2014 – V ZR 5/14

veröffentlicht von Rechtsanwalt Martin Bloch

„Düsseldorfer Tabelle“ 2015 erhöht den Selbstbehalt

Aktuelle Presseerklärung des Oberlandesgericht Düsseldorf

04.12.2014

Nr. 28/2014 „Düsseldorfer Tabelle“ 2015 mit höherem Selbstbehalt für Unterhaltspflichtige

Zum 01.01.2015 wird der für Unterhaltspflichtige in der „Düsseldorfer Tabelle“ zu berücksichtigende Selbstbehalt erhöht. Der notwendige Selbstbehalt steigt für unterhaltspflichtige Erwerbstätige von 1.000,00 Euro auf 1.080,00 Euro, sofern sie für minderjährige Kinder oder Kinder bis zum 21. Lebensjahr, die im Haushalt eines Elternteils leben und sich in der allgemeinen Schulausbildung befinden, zur Zahlung verpflichtet sind. Für nicht erwerbstätige Unterhaltsverpflichtete steigt der Selbstbehalt von 800,00 Euro auf 880,00 Euro. Die Anpassung berücksichtigt u.a. die Erhöhung der SGB II-Sätze („Hartz IV“) zum 01.01.2015.

Der Kindesunterhalt kann zum 01.01.2015 aufgrund der gesetzlichen Regelungen zunächst nicht erhöht werden, da er sich nach dem durch das Bundesfinanzministerium festzusetzenden steuerlichen Kinderfreibetrag richtet. Eine Anhebung des Kinderfreibetrages durch das Bundesfinanzministerium soll voraussichtlich im Laufe des kommenden Jahres erfolgen. Bis zu einer Anhebung muss es daher bei den derzeitigen Kindesunterhaltsbeträgen bleiben.

Ferner werden die Selbstbehalte bei Unterhaltspflichten gegenüber Ehegatten, dem betreuenden Elternteil eines nichtehelichen Kindes, volljährigen Kinder oder gegenüber Eltern des Unterhaltspflichtigen angehoben:

 

Unterhaltspflicht gegenüber Selbstbehalt bisher Selbstbehalt ab 2015
Kindern bis 21 Jahre (im Haushalt eines Elternteils und allgemeine Schulausbildung), Unterhaltspflichtiger erwerbstätig:

1.000 €

1.080 €

Kindern bis 21 Jahre (im Haushalt eines Elternteils und allgemeine Schulausbildung), Unterhaltspflichtiger nicht erwerbstätig:

800 €

880 €

anderen volljährigen Kindern:

1.200 €

1.300 €

Ehegatte oder betreuender Elternteil eines nichtehelichen Kindes:

1.100 €

1.200 €

Eltern:

1.600 €

1.800 €

 

In der „Düsseldorfer Tabelle“, die vom Oberlandesgericht Düsseldorf herausgegeben wird, werden in Abstimmung mit den anderen Oberlandesgerichten und der Unterhaltskommission des Deutschen Familiengerichtstages e. V. u.a. Regelsätze für den Kindesunterhalt und die sogenannten Selbstbehalte festgelegt.

Düsseldorf, den 02.12.2014

Andreas Vitek
Pressedezernent
Cecilienallee 3
40474 Düsseldorf

Quelle: Aktuelle Presseerklärung des Oberlandesgerichtes Düsseldorf vom 04.12.2014

veröffentlicht von Fachanwalt für Familienrecht Martin Bloch

Verjährung bei Rückforderung von Schwiegerelternschenkungen

Bundesgerichtshof

Mitteilung der Pressestelle

Nr. 180/2014 vom 04.12.2014

Bundesgerichtshof entscheidet zur Verjährung der Rückforderung von Schwiegerelternschenkungen

Der unter anderem für das Familienrecht zuständige XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat sich erneut mit dem Anspruch auf Rückforderung einer Schwiegerelternschenkung nach Scheitern der Ehe des eigenen Kindes mit dem Schwiegerkind befasst und dabei die Fragen beantwortet, unter welchen Voraussetzungen Schwiegereltern geschenktes Grundeigentum wegen Störung der Geschäftsgrundlage zurückverlangen können und binnen welcher Frist solche Ansprüche verjähren.

Der Schwiegersohn (Antragsgegner) und die Tochter (Antragstellerin) des Schenkers waren seit 1988 miteinander verheiratet. Sie bewohnten mit ihren beiden ehelichen Kindern die Erdgeschosswohnung in einem dem Vater der Antragstellerin gehörenden Hausanwesen. Im Jahre 1993 übertrug der Vater das Eigentum an dem Grundstück auf die beiden Beteiligten zu deren jeweils hälftigem Miteigentum. Mitte 2004 trennten sich die Beteiligten, der Antragsgegner zog aus der Ehewohnung aus. Nach rechtskräftiger Scheidung beantragte er im Jahre 2009 die Teilungsversteigerung des Hausanwesens. Daraufhin trat der Vater der Antragstellerin Anfang 2010 seine Ansprüche auf Rückübertragung des hälftigen Grundstücksanteils gegen seinen (ehemaligen) Schwiegersohn ab. Auf diese Abtretung gestützt hat die Antragstellerin ihren geschiedenen Ehemann im Jahre 2010 auf Übertragung seiner Miteigentumshälfte in Anspruch genommen.

Das Amtsgericht hat den Antrag abgewiesen; das Oberlandesgericht hat die Beschwerde der Antragstellerin zurückgewiesen. Beide Tatsacheninstanzen haben sich darauf gestützt, dass der geltend gemachte Anspruch bereits zum Zeitpunkt der Abtretung verjährt gewesen sei, weil die regelmäßige Verjährungsfrist des § 195 BGB* von drei Jahren gelte, die Verjährung spätestens mit Ablauf des Jahres 2006, in dem die Scheidung rechtskräftig geworden sei, zu laufen begonnen habe und Verjährung daher mit Ablauf des 31. Dezember 2009 eingetreten sei.

Die Rechtsbeschwerde der Antragstellerin hatte Erfolg. Sie führte zur Aufhebung der Beschwerdeentscheidung und Zurückverweisung der Sache an das Oberlandesgericht.

Auf der Grundlage der vom Oberlandesgericht bislang getroffenen Feststellungen kann nicht ausgeschlossen werden, dass dem Vater der Antragstellerin ein Anspruch auf Rückübertragung der Miteigentumshälfte gegen seinen früheren Schwiegersohn zustand und dieser Anspruch wirksam an die Antragstellerin abgetreten wurde. Erfolgt eine Schwiegerelternschenkung unter der für das Schwiegerkind erkennbaren Vorstellung, dass die Ehe fortbesteht und daher die Schenkung auch dem eigenen Kind dauerhaft zugutekommt, kann das Scheitern der Ehe nach den Grundsätzen über die Störung der Geschäftsgrundlage (§ 313 Abs. 1 BGB***) zu einer Rückabwicklung der Schenkung führen. Als weitere Voraussetzung muss allerdings hinzukommen, dass ein Festhalten an der Schenkung für die Schwiegereltern unzumutbar ist. Auch wenn dies der Fall ist, kann in der Regel nur ein Ausgleich in Geld verlangt werden. Nur in seltenen Ausnahmefällen wird die Vertragsanpassung dazu führen, dass der zugewendete Gegenstand zurück zu gewähren ist. Eine Rückgewähr des geschenkten Gegenstandes löst dann aber – von den Fällen kurzer Ehedauer abgesehen – im Gegenzug einen angemessenen Ausgleich in Geld aus. In Betracht kommt eine solche Rückgewähr bei nicht teilbaren Gegenständen wie Hausgrundstücken oder Miteigentumsanteilen insbesondere dann, wenn die Schwiegereltern sich – wie im vorliegenden Fall – ein Wohnungsrecht vorbehalten haben, das durch das Scheitern der Ehe gefährdet wird.

Entgegen der Annahme der Vorinstanzen wäre ein solcher Rückübertragungsanspruch der Antragstellerin nicht verjährt. Das Beschwerdegericht hat zu Unrecht die regelmäßige Verjährungsfrist von drei Jahren für anwendbar gehalten. Denn die wegen Störung der Geschäftsgrundlage vorzunehmende Vertragsanpassung einer Grundstücksschenkung von Schwiegereltern ist grundstücksbezogen und richtet sich daher – wie aus dem Gesetzeszweck und der Gesetzgebungsgeschichte folgt – nach § 196 BGB**. Dieser sieht für Ansprüche auf Übertragung des Eigentums an einem Grundstück sowie die Ansprüche auf Gegenleistung eine zehnjährige Verjährungsfrist vor.

Beschluss vom 3. Dezember 2014 – XII ZB 181/13

AG Lampertheim – Beschluss vom 4. Februar 2011 – 2 F 280/10 RI

OLG Frankfurt/Main – Beschluss vom 14. März 2013 – 6 UF 91/11

Karlsruhe, den 4. Dezember 2014

*§ 195 BGB Regelmäßige Verjährungsfrist

Die regelmäßige Verjährungsfrist beträgt drei Jahre.

**§ 196 BGB Verjährungsfrist bei Rechten an einem Grundstück

Ansprüche auf Übertragung des Eigentums an einem Grundstück sowie auf Begründung, Übertragung oder Aufhebung eines Rechts an einem Grundstück oder auf Änderung des Inhalts eines solchen Rechts sowie die Ansprüche auf die Gegenleistung verjähren in zehn Jahren.

***§ 313 BGB Störung der Geschäftsgrundlage

(1) Haben sich Umstände, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert und hätten die Parteien den Vertrag nicht oder mit anderem Inhalt geschlossen, wenn sie diese Veränderung vorausgesehen hätten, so kann Anpassung des Vertrags verlangt werden, soweit einem Teil unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann.

Quelle: Pressemitteilung des Bundesgerichtshofes vom 04.12.2014 zum Beschluss vom 3. Dezember 2014 – XII ZB 181/13

veröffentlicht von Fachanwalt für Familienrecht Martin Bloch

Erstattungsanspruch bei Schönheitsreparaturen des Mieters

Bundesgerichtshof

Mitteilung der Pressestelle

Nr. 179/2014 vom 03.12.2014

Zahlungsanspruch des Mieters für Schönheitsreparaturen

Der Bundesgerichtshof hat sich heute in einer Entscheidung mit der Auslegung einer Klausel beschäftigt, die dem Mieter einen Zahlungsanspruch für selbst ausgeführte Schönheitsreparaturen gewährt.

Die Kläger sind seit 1990 Mieter einer – damals noch preisgebundenen – Wohnung in Berlin, die sie damals von der Rechtsvorgängerin der Beklagten gemietet hatten.

§ 11 des Mietvertrags lautet:

„1. Die Kosten der Schönheitsreparaturen innerhalb der Wohnung werden vom Vermieter getragen.

2. Umfang und Ausführung der Schönheitsreparaturen erfolgt im Rahmen der hierfür nach den Vorschriften der 2. Berechnungsverordnung § 28 (4)* vorgesehenen Kostenansätze.

3. Sofern der Mieter Schönheitsreparaturen selbst ausführt oder durch entsprechende Fachfirmen ausführen lässt, werden ihm auf Antrag die anteiligen Beträge, wie sie sich nach der obigen Verordnung errechnen, ausgezahlt, sofern die Ausführung sach- und fachgerecht erfolgt ist.“

In einer Zusatzvereinbarung ist bestimmt:

„In Ergänzung von § 11 Ziff. 2 des mit Ihnen abgeschlossenen Mietvertrages wird hiermit vereinbart, dass der Mieter nach Durchführung von Schönheitsreparaturen, die durch normale Abnutzung notwendig wurden, Anspruch auf Auszahlung des hierfür in der Miete vorgesehenen Betrages gemäß den jeweils gültigen Berechnungsverordnungen hat.

Als Abrechnungsmodus wird eine Zeitspanne von 5 Jahren angesetzt.“

Die Beklagte informierte die Kläger Anfang 2012 darüber, dass sie die Schönheitsreparaturen künftig selbst ausführen werde. Die Kläger lehnten dies ab und kündigten an, die Wohnung nach Ablauf von mindestens fünf Jahren seit den letzten Schönheitsreparaturen selbst zu renovieren. Im Mai 2012 teilten sie der Beklagten mit, die Wohnung sei jetzt renoviert, und verlangten – entsprechend den Berechnungsvorgaben in der Zusatzvereinbarung – die Zahlung von 2.440,78 €. Sie behaupten, es habe Renovierungsbedarf bestanden und es seien alle Wände, Decken, Türen und Heizkörper fachgerecht gestrichen worden.

Das Amtsgericht hat der auf Zahlung des vorgenannten Betrages gerichteten Klage stattgegeben. Auf die Berufung der Beklagten hat das Landgericht die Klage abgewiesen.

Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der Kläger hatte Erfolg. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass der auf § 11 Ziffer 3 des Formularmietvertrags in Verbindung mit der Zusatzvereinbarung gestützte Zahlungsanspruch eine Zustimmung der Beklagten zur Ausführung der Schönheitsreparaturen durch die Kläger nicht voraussetzt, sondern lediglich erfordert, dass die Kläger als Mieter fällige Schönheitsreparaturen sach- und fachgerecht vorgenommen haben. Dem Zahlungsanspruch steht daher nicht entgegen, dass die Beklagte die Schönheitsreparaturen selbst durchführen wollte und dies den Klägern auch mitgeteilt hatte. Für diese – den Klägern als Gegnern der Klauselverwenderin günstigste – Auslegung der Klausel sprechen, wie die Revision zu Recht geltend macht, sowohl der Wortlaut der Klausel als auch eine Abwägung der berechtigten beiderseitigen Interessen.

Denn die Klausel bietet dem Mieter einen Anreiz, die Schönheitsreparaturen (kostengünstig) in Eigenarbeit durchzuführen und dafür die „angesparten“ Beträge, die den eigenen Aufwand im Einzelfall übersteigen können, ausgezahlt zu erhalten. Für den Vermieter hat die Klausel den Vorteil, dass er bei Durchführung der Schönheitsreparaturen durch den Mieter eigenen Aufwand für die Planung und Abstimmung der Arbeiten mit dem Mieter erspart und das Risiko mangelhafter Ausführung beim Mieter liegt, der die Auszahlung nur erhält, wenn infolge normaler Abnutzung erforderliche Schönheitsreparaturen durch den Mieter fachgerecht ausgeführt worden sind.

Urteil vom 3. Dezember 2014 – VIII ZR 224/13

AG Berlin-Charlottenburg – Urteil vom 1. November 2011 – 239 C 155/12

LG Berlin – Urteil vom 20. Juni 2013 – 67 S 619/12

Karlsruhe, den 3. Dezember 2014

Quelle: Pressemitteilung des Bundesgerichtshofes vom 03.12.2014 zum Urteil vom 3. Dezember 2014 – VIII ZR 224/13

veröffentlicht von Rechtsanwalt Martin Bloch