Verjährung des Unterlassungsanspruches bei zweckwidriger Wohnungsnutzung?

Bundesgerichtshof

Mitteilung der Pressestelle

Nr. 081/2015 vom 08.05.2015

Zweckwidrige Nutzung einer Teileigentumseinheit als Wohnung

Der Bundesgerichtshof hat sich heute mit der Frage befasst, unter welchen Voraussetzungen Unterlassungsansprüche der Wohnungseigentümer untereinander wegen einer zweckwidrigen Nutzung des Sondereigentums als verjährt oder als verwirkt anzusehen sind.

Die Parteien in dem zugrunde liegenden Verfahren bilden eine Wohnungseigentümergemeinschaft. Dem Beklagten gehören die Einheiten Nr. 1 im Souterrain und Nr. 2 im Erdgeschoss. Der Klägerin steht seit dem Jahr 2007 das Sondereigentum an den Wohnungen Nr. 3 und Nr. 4 im Ober- und Dachgeschoss zu. Die Einheit Nr. 1 ist in der Teilungserklärung ausgewiesen als „Räumlichkeiten im Souterrain bestehend aus drei Hobbyräumen, Vorratskeller, Flur und einem weiteren Kellerraum“. Der Beklagte vermietet diese als Wohnraum und hat nach dem Jahr 2007 zwei Neuvermietungen vorgenommen. Die Klägerin will erreichen, dass es der Beklagte unterlassen muss, die Einheit Nr. 1 als Wohnraum zu nutzen oder nutzen zu lassen. Dieser beruft sich auf die Verjährung und Verwirkung des Anspruchs. Die Souterrainräume würden bereits seit 1980 als Wohnraum genutzt, zunächst durch ihn selbst und seit dem Jahr 1986 durch Mieter. Die Voreigentümer der Klägerin seien hiermit einverstanden gewesen. Weil die Nutzung als Wohnraum bei der ersten Beanstandung durch die Klägerin im Jahr 2008 seit 28 Jahren angedauert habe, habe er auf die dauerhafte Erzielung der Mieteinnahmen vertrauen dürfen. Das Amtsgericht hat den Beklagten antragsgemäß zur Unterlassung verurteilt. Das Landgericht hat seine Berufung zurückgewiesen.

Der unter anderem für das Wohnungseigentumsrecht zuständige V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat die Entscheidung der Vorinstanz bestätigt und sich dabei von folgenden Überlegungen leiten lassen:

Im Ausgangspunkt ist der geltend gemachte Unterlassungsanspruch gegeben, weil die Nutzung von Hobbyräumen zu nicht nur vorübergehenden Wohnzwecken jedenfalls dann nicht gestattet ist, wenn sie – wie hier – die Anlage um eine weitere Wohneinheit vergrößert. Der Anspruch ist nicht verjährt. Solange die Nutzung anhält, tritt die Verjährung nicht ein, weil der Schwerpunkt der Störung nicht vornehmlich in der Aufnahme der zweckwidrigen Nutzung, sondern auch darin liegt, dass diese aufrechterhalten wird. Dabei ist unerheblich, ob die zweckwidrige Nutzung durch den Sondereigentümer selbst oder durch dessen Mieter erfolgt.

Dem Anspruch steht auch nicht der Einwand der unzulässigen Rechtsausübung im Sinne von § 242 BGB* in Gestalt der sogenannten Verwirkung entgegen. Voraussetzung hierfür ist unter anderem eine ununterbrochene, dauerhafte Einwirkung. An einer solchen fehlt es jedenfalls deshalb, weil noch in jüngster Zeit zwei Neuvermietungen stattgefunden haben. Eine solche Neuvermietung stellt in der Regel aus Sicht aller Beteiligten eine Zäsur und damit eine neue Störung im Sinne von § 1004 BGB**, § 15 Abs. 3 WEG*** dar. Der vermietende Wohnungseigentümer setzt eine neue Willensentscheidung hinsichtlich einer zweckwidrigen Nutzung um. Die übrigen Wohnungseigentümer haben Anlass, für die Zukunft eine der Teilungserklärung entsprechende Nutzung einzufordern, auch wenn sie hiervon zuvor – etwa aus Rücksicht auf das bestehende Mietverhältnis – Abstand genommen haben.

* § 242 BGB Leistung nach Treu und Glauben

Der Schuldner ist verpflichtet, die Leistung so zu bewirken, wie Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte es erfordern.

**§ 1004 BGB Beseitigungs- und Unterlassungsanspruch

(1) 1Wird das Eigentum in anderer Weise als durch Entziehung oder Vorenthaltung des Besitzes beeinträchtigt, so kann der Eigentümer von dem Störer die Beseitigung der Beeinträchtigung verlangen. 2Sind weitere Beeinträchtigungen zu besorgen, so kann der Eigentümer auf Unterlassung klagen.

(2) Der Anspruch ist ausgeschlossen, wenn der Eigentümer zur Duldung verpflichtet ist.

***§ 15 WEG Gebrauchsregelung

(3) Jeder Wohnungseigentümer kann einen Gebrauch der im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile (…) verlangen, der (…) den Vereinbarungen (…) entspricht.

Urteil vom 8. Mai 2015 – V ZR 178/14

AG Wiesbaden – Urteil vom 7. Dezember 2012 – 92 C 7239/10-81

LG Frankfurt am Main – Urteil vom 25. Juni 2014 – 2-13 S 18/13

Karlsruhe, den 8. Mai 2015

Quelle: Pressemitteilung des Bundesgerichtshofes vom 08.05.2015 zum Urteil vom 8. Mai 2015 – V ZR 178/14

veröffentlicht von Rechtsanwalt Martin Bloch

Vermieterhaftung bei kontaminiertem Trinkwasser?

Bundesgerichtshof

Mitteilung der Pressestelle

Nr. 079/2015 vom 06.05.2015

Ansprüche des Mieters wegen Legionellen im Trinkwasser

Urteil vom 6. Mai 2015 – VIII ZR 161/14

Der Bundesgerichtshof hat sich heute in einer Entscheidung mit Ansprüchen des Mieters gegen den Vermieter befasst, die darauf gestützt werden, dass der Mieter aufgrund von bakteriell verseuchtem Trinkwasser in der Mietwohnung erkrankt sei.

Die Klägerin begehrt – als Alleinerbin ihres während des Rechtsstreits verstorbenen Vaters – Schadensersatz und Schmerzensgeld in Höhe von 23.415,84 € nebst Zinsen. Der Vater der Klägerin war Mieter einer Wohnung der Beklagten. Er erkrankte im Jahr 2008 an einer durch Legionellen hervorgerufenen Lungenentzündung. Das zuständige Bezirksamt stellte daraufhin in der Wohnung des Vaters der Klägerin und im Keller des Mietshauses eine starke Legionellen-Kontamination fest. Die Klägerin vertritt die Auffassung, die Beklagte habe ihre Pflicht zur regelmäßigen Kontrolle des Trinkwassers verletzt, und führt die Erkrankung ihres Vaters hierauf zurück.

Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Die hiergegen gerichtete Berufung der Klägerin hatte keinen Erfolg. Die vom Senat zugelassene Revision führte zur Aufhebung des Berufungsurteils und Zurückverweisung des Rechtsstreits an das Landgericht.

Der unter anderem für das Mietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass eine – vom Landgericht unterstellte – Pflichtverletzung der Beklagten unter dem Gesichtspunkt der Verkehrssicherungspflichtverletzung auch für die Zeit vor dem am 1. November 2011 erfolgten Inkrafttreten der in § 14 Abs. 3 der Trinkwasserverordnung gesetzlich normierten Pflicht des Vermieters zur Untersuchung des Trinkwassers auf Legionellen in Betracht kommt. Gleichwohl konnte das Urteil des Landgerichts keinen Bestand haben, weil seine Annahme, die Legionellenerkrankung lasse sich nicht mit der erforderlichen Gewissheit auf das kontaminierte Trinkwasser zurückführen, auf einer lückenhaften Beweiswürdigung und darauf beruht, dass es rechtsfehlerhaft einen zu hohen Maßstab an die erforderliche richterliche Gewissheit angelegt hat.

Vorinstanzen:

AG Charlottenburg – Urteil vom 9. August 2013 – 207 C 135/11

LG Berlin – Urteil vom 12. Mai 2014 – 18 S 327/13

Karlsruhe, den 6. Mai 2015

Quelle: Pressemitteilung des Bundesgerichtshofes vom 06.05.2015 zum Urteil vom 6. Mai 2015 – VIII ZR 161/14

veröffentlicht von Rechtsanwalt Martin Bloch

Verbraucherdarlehen mit tilgungsersetzender Kapitallebensversicherung kein „verbundener Vertrag“

Bundesgerichtshof

Mitteilung der Pressestelle

Nr. 078/2015 vom 05.05.2015

Kein verbundenes Geschäfts bei Kombination eines Verbraucherdarlehensvertrags mit einer der Darlehenstilgung dienenden Kapitallebensversicherung

Die Klägerin begehrt von der beklagten Bank Rückabwicklung eines von ihr widerrufenen Darlehensvertrags unter Einbeziehung einer tilgungsersetzenden Kapitallebensversicherung.

Die Klägerin schloss im Oktober 2002 mit der Beklagten einen Vertrag über ein endfälliges Darlehen, das am Ende der Laufzeit über eine daneben abgeschlossene Lebensversicherung getilgt werden sollte. Die Rechte aus der Lebensversicherung trat die Klägerin zur Sicherheit an die Darlehensgeberin ab. Mit anwaltlichem Schriftsatz vom 6. April 2011 ließ die Klägerin ihre auf den Abschluss des Darlehensvertrags gerichtete Willenserklärung gegenüber der Beklagten widerrufen. Sie erklärte zugleich den Widerruf ihrer Vertragserklärung aus dem Versicherungsvertrag.

Das Landgericht hat der auf Rückabwicklung des Darlehensvertrags gerichteten Klage überwiegend stattgeben und festgestellt, dass der Beklagten aus dem mit der Klägerin geschlossenen Darlehensvertrag keine Ansprüche mehr zustehen und sich der Darlehensvertrag mit Zugang der Widerrufserklärung in ein Rückgewährschuldverhältnis umgewandelt hat.

In der Berufungsinstanz hat die Klägerin über ihr erstinstanzliches Begehren hinaus die Feststellung begehrt, die Beklagte sei auch zur Rückabwicklung des Lebensversicherungsvertrags verpflichtet, und die Rückerstattung der auf das Darlehen gezahlten Zinsraten sowie der geleisteten Lebensversicherungsprämien verlangt. Das Oberlandesgericht hat die Berufung hinsichtlich der Rückabwicklung des Lebensversicherungsvertrags zurückgewiesen. Der Bundesgerichtshof hat die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der Klägerin zurückgewiesen.

Der für das Bank- und Börsenrecht zuständige XI. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass ein endfälliger Darlehensvertrag, auf den der Darlehensnehmer während der Laufzeit nur Zinsen an den Darlehensgeber zahlt, und ein im Zusammenhang damit abgeschlossener Vertrag über eine Kapitallebensversicherung, mit der das Darlehen bei Fälligkeit getilgt werden soll, keine verbundenen Verträge im Sinne des § 358 Abs. 3 Satz 1 BGB* bilden, wenn die Versicherungsprämie nicht in Form einer Einmalzahlung zu entrichten ist, die ganz oder teilweise durch das Darlehen finanziert wird. Denn diese Vorschrift setzt voraus, dass erstens das Darlehen ganz oder teilweise der Finanzierung des anderen Vertrags dient und dass zweitens beide Verträge eine wirtschaftliche Einheit bilden. Wird die Versicherungsprämie nicht aus dem Darlehen finanziert, fehlt bereits die erste dieser beiden Voraussetzungen. In diesem Fall dient nicht das Darlehen der Finanzierung des Kapitallebensversicherungsvertrags, sondern die aus anderen Mitteln anzusparende Versicherungssumme dient der Tilgung des Verbraucherdarlehens. Diese Konstellation wird von § 358 Abs. 3 BGB* nicht erfasst. Der Bundesgerichtshof hat zudem klargestellt, dass in diesem Fall auch eine analoge Anwendung von § 358 BGB* nicht in Betracht kommt.

Urteil vom 5. Mai 2015 – XI ZR 406/13

OLG Celle – Urteil vom 16. Oktober 2013 – 3 U 62/13

LG Stade – Urteil vom 6. März 2013 – 5 O 66/12

Karlsruhe, den 5. Mai 2015

* § 358 BGB (in der Fassung des Gesetzes vom 23. Juli 2002, BGBl. I S. 2850)

Verbundene Verträge

(2) Hat der Verbraucher seine auf den Abschluss eines Verbraucherdarlehensvertrags gerichtete Willenserklärung wirksam widerrufen, so ist er auch an seine auf den Abschluss eines mit diesem Verbraucherdarlehensvertrag verbundenen Vertrags über die Lieferung einer Ware oder die Erbringung einer anderen Leistung gerichtete Willenserklärung nicht mehr gebunden. …

(3) Ein Vertrag über die Lieferung einer Ware oder die Erbringung einer anderen Leistung und ein Verbraucherdarlehensvertrag sind verbunden, wenn das Darlehen ganz oder teilweise der Finanzierung des anderen Vertrags dient und beide Verträge eine wirtschaftliche Einheit bilden. Eine wirtschaftliche Einheit ist insbesondere anzunehmen, wenn der Unternehmer selbst die Gegenleistung des Verbrauchers finanziert, oder im Falle der Finanzierung durch einen Dritten, wenn sich der Darlehensgeber bei der Vorbereitung oder dem Abschluss des Verbraucherdarlehensvertrags der Mitwirkung des Unternehmers bedient. …

(4) … Der Darlehensgeber tritt im Verhältnis zum Verbraucher hinsichtlich der Rechtsfolgen des Widerrufs oder der Rückgabe in die Rechte und Pflichten des Unternehmers aus dem verbundenen Vertrag ein, wenn das Darlehen dem Unternehmer bei Wirksamwerden des Widerrufs oder der Rückgabe bereits zugeflossen ist.

** § 359a BGB (in der Fassung des Gesetzes vom 29. Juli 2009, BGBl. I S. 2355)

Anwendungsbereich

(1) Liegen die Voraussetzungen für ein verbundenes Geschäft nicht vor, ist § 358 Abs. 1 und 4 entsprechend anzuwenden, wenn die Ware oder die Leistung des Unternehmers aus dem widerrufenen Vertrag in einem Verbraucherdarlehensvertrag genau angegeben ist.

(2) § 358 Abs. 2 und 4 ist entsprechend auf Verträge über Zusatzleistungen anzuwenden, die der Verbraucher in unmittelbarem Zusammenhang mit dem Verbraucherdarlehensvertrag abgeschlossen hat.

Quelle: Pressemitteilung des Bundesgerichtshofes vom 05.05.2015 zum Urteil vom 5. Mai 2015 – XI ZR 406/13

veröffentlicht von Rechtsanwalt Martin Bloch

Unwirksame Klausel zum Kündigungsrecht der Sparkassen

Bundesgerichtshof

Mitteilung der Pressestelle

Nr. 077/2015 vom 05.05.2015

Bundesgerichtshof entscheidet über die Wirksamkeit einer Klausel zum ordentlichen Kündigungsrecht der Sparkassen

Der u.a. für das Bankrecht zuständige XI. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat die Unwirksamkeit einer Klausel festgestellt, soweit sie Sparkassen gegenüber Verbrauchern ein Recht zur ordentlichen Kündigung einräumt, ohne klarzustellen, dass eine Kündigung nur aus sachgerechten Gründen zulässig ist.

Der klagende Verbraucherschutzverband nimmt die beklagte Sparkasse auf Unterlassung der Verwendung folgender Klausel in ihren Allgemeinen Geschäftsbedingungen in Anspruch:

Nr. 26 Kündigungsrecht

(1) Ordentliche Kündigung

Soweit keine zwingenden Vorschriften entgegenstehen und weder eine Laufzeit noch eine abweichende Kündigungsregelung vereinbart ist, können sowohl der Kunde als auch die Sparkasse die gesamte Geschäftsbeziehung oder einzelne Geschäftszweige jederzeit ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist kündigen. Kündigt die Sparkasse, so wird sie den berechtigten Belangen des Kunden angemessen Rechnung tragen, insbesondere nicht zur Unzeit kündigen.

Für die Kündigung eines Zahlungsdiensterahmenvertrages (z. B. Girovertrag oder Kartenvertrag) durch die Sparkasse beträgt die Kündigungsfrist mindestens zwei Monate.

[…]“

Die Klage ist in beiden Vorinstanzen erfolgreich gewesen. Der XI. Zivilsenat hat die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der beklagten Sparkasse zurückgewiesen, soweit die Klausel das Recht der Beklagten zur ordentlichen Kündigung gegenüber Verbrauchern betrifft. Die Klausel ist insoweit intransparent und damit nach § 307 Abs. 1 Satz 1 und 2 BGB* unwirksam. Die Beklagte ist als Sparkasse in der Rechtsform der Anstalt des öffentlichen Rechts organisiert. Sie ist unmittelbar an die Grundrechte gebunden. Daher ist sie, was der Senat bereits im Jahr 2003 entschieden hat (vgl. Pressemitteilung Nr. 30/2003), nach Art. 3 Abs. 1 GG** in Verbindung mit § 134 BGB*** gehindert, den Zugang zu ihren Einrichtungen ohne sachgerechten Grund willkürlich zu beschneiden. Kündigt die Beklagte ohne sachgerechten Grund, ist die Kündigung wegen eines Gesetzesverstoßes nichtig. Da die Klausel diesen Umstand mit der Wendung „Soweit keine zwingenden Vorschriften entgegenstehen, …“ nicht klar und verständlich zum Ausdruck bringt, verstößt sie gegen das Transparenzgebot.

Urteil vom 5. Mai 2015 – XI ZR 214/14

OLG Nürnberg – Urteil vom 29. April 2014 – 3 U 2038/13 (veröffentlicht WM 2014, 1477)

LG Nürnberg-Fürth – Urteil vom 24. September 2013 – 7 O 1146/13

Karlsruhe, den 5. Mai 2015

* § 307 Inhaltskontrolle

(1) Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. Eine unangemessene Benachteiligung kann sich auch daraus ergeben, dass die Bestimmung nicht klar und verständlich ist.

[…]

** Art. 3 Grundgesetz

(1) Alle Menschen sind vor dem Gesetz gleich.

[…]

*** § 134 Gesetzliches Verbot

Ein Rechtsgeschäft, das gegen ein gesetzliches Verbot verstößt, ist nichtig, wenn sich nicht aus dem Gesetz ein anderes ergibt.

Quelle: Pressemitteilung des Bundesgerichtshofes vom 05.05.2015 zum Urteil vom 5. Mai 2015 – XI ZR 214/14

veröffentlicht von Rechtsanwalt Martin Bloch