Kreditaufnahme der Wohnungseigentümergemeinschaft zulässig?

Bundesgerichtshof

Mitteilung der Pressestelle

Nr. 164/2015 vom 25.09.2015

Auch die Aufnahme eines langfristigen, hohen Kredits durch die Wohnungseigentümergemeinschaft kann ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen

Urteil vom 25. September 2015 – V ZR 244/14

Die Parteien sind Mitglieder einer aus 201 Einheiten bestehenden Wohnungseigentümergemeinschaft. In der Eigentümerversammlung vom 14. August 2013 beschlossen die Wohnungseigentümer die Durchführung einer Fassadensanierung mit förderfähiger Wärmedämmung. Um die mit ca. 2.000.000 € veranschlagten Kosten zu finanzieren, beschlossen sie zudem die Aufnahme eines KfW-Förderkredits, dessen Zinssatz sich zum damaligen Zeitpunkt auf 0% belief, in Höhe von ca. 1.320.000 € mit einer Laufzeit von 10 Jahren sowie die Finanzierung des restlichen Betrages von ca. 900.000 € durch Rückgriff auf die Instandhaltungsrücklage.

Das Amtsgericht hat die gegen den Beschluss über die Darlehensaufnahme gerichtete Anfechtungsklage der Klägerin abgewiesen. Das Landgericht hat den Beschluss hingegen für ungültig erklärt. Die dagegen gerichtete Revision einer Wohnungseigentümerin hatte keinen Erfolg.

Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass auch die Aufnahme eines langfristigen, hohen Kredits durch die Wohnungseigentümergemeinschaft ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen kann. Ob dies der Fall ist, kann allerdings nicht generell, sondern nur anhand der konkreten Umstände des Einzelfalls unter Abwägung der allseitigen Interessen bestimmt werden. Im konkreten Fall hat der Senat die Ordnungsmäßigkeit des Beschlusses über die Kreditaufnahme verneint.

Der Entscheidung liegen im Wesentlichen folgende Erwägungen zugrunde:

Das Wohnungseigentumsgesetz enthält keine Anhaltspunkte, dass den Wohnungseigentümern die Möglichkeit einer Kreditaufnahme durch die Wohnungseigentümergemeinschaft nur in besonders gelagerten Ausnahmefällen zu Gebote stehen soll. Allerdings muss das besondere Haftungsrisiko berücksichtigt werden. Gibt es Zahlungsausfälle bei Wohnungseigentümern, müssen die daraus resultierenden Fehlbeträge durch entsprechend höhere Beiträge der übrigen Wohnungseigentümer oder durch eine Sonderumlage ausgeglichen werden. Eine solche Nachschusspflicht kann zwar auch entstehen, wenn ein Vorhaben durch eine Sonderumlage finanziert wird und sich diese bei einzelnen Wohnungseigentümern als uneinbringlich erweist. Da eine Sonderumlage von den aktuellen Wohnungseigentümern aufzubringen ist, wird aber meist hinreichend sicher bekannt sein, ob mit einem Zahlungsausfall zu rechnen ist; auch kann jedenfalls die Durchführung von Maßnahmen, die Aufschub dulden, davon abhängig gemacht werden, dass die beschlossene Sonderumlage von allen Wohnungseigentümern gezahlt wird. Bei einem Darlehen lässt sich das Risiko des Ausfalls einzelner Wohnungseigentümer dagegen nur sehr begrenzt abschätzen. Zuverlässige Prognosen über die Bonität der Wohnungseigentümer sind schon wegen der meist langen Laufzeit des Darlehens nicht möglich; darüber hinaus muss stets damit gerechnet werden, dass es zu Eigentümerwechseln in dieser Zeit kommt, sich also die Zusammensetzung der Gemeinschaft verändert. Angesichts dieses Haftungsrisikos ist bei der Entscheidung über die Finanzierung einer Maßnahme durch ein hohes langfristiges Darlehen Zurückhaltung geboten. Ob sie ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, lässt sich nur nach sorgfältiger Abwägung aller relevanten Umstände des Einzelfalls und unter Berücksichtigung der allseitigen Interessen der betroffenen Wohnungseigentümer feststellen.

Dabei sind insbesondere folgende Gesichtspunkte von Bedeutung: Es kommt wesentlich auf den Zweck des Darlehens an, wobei in erster Linie an Instandhaltungs- bzw. Modernisierungsmaßnahmen zu denken ist; je dringlicher eine Maßnahme ist desto eher treten andere Nachteile einer Finanzierung durch Darlehen bei der Abwägung zurück. Von Bedeutung ist ferner die Möglichkeit, die notwendigen Mittel durch Rückgriff auf die Instandhaltungsrücklage und Erhebung einer Sonderumlage aufzubringen. In diesem Zusammenhang sind den mit einer Darlehensaufnahme einhergehenden Belastungen und Risiken die Vor- und Nachteile einer Finanzierung der Maßnahme mittels Sonderumlage gegenüber zu stellen; eine Darlehensfinanzierung wird insbesondere in Betracht kommen, wenn die Erhebung einer Sonderumlage die einzelnen Wohnungseigentümer finanziell stark belastete oder gar die Leistungsfähigkeit einkommensschwächerer Wohnungseigentümer überforderte. Relevant sind zudem die Höhe des Darlehensbetrages im Verhältnis zu der Anzahl der Wohnungseigentümer, die Kreditkonditionen, die Laufzeit des Darlehens und die Rückzahlungsbedingungen. Entgegen der Ansicht des Landgerichts muss eine mehrheitlich beschlossene Kreditaufnahme nicht zwingend eine Option für die Eigentümer enthalten, die Finanzierung selbst zu übernehmen und den auf sie entfallenden Kreditanteil als Sonderumlage zur Reduzierung des Darlehensbetrages einzuzahlen.

Auch die Beschlussfassung über die Aufnahme eines Darlehens muss gewissen Anforderungen genügen. Der Beschluss muss Angaben über die zu finanzierende Maßnahme, die Höhe des Darlehens, dessen Laufzeit, die Höhe des Zinssatzes bzw. des nicht zu überschreitenden Zinssatzes enthalten und erkennen lassen, ob die Tilgungsraten so angelegt sind, dass der Kredit am Ende der Laufzeit getilgt ist. Ferner muss vor der Beschlussfassung wegen des in die Zukunft verlagerten Risikos der Zahlungsunfähigkeit einzelner Wohnungseigentümer die im Innenverhältnis bestehende Nachschusspflicht der Wohnungseigentümer Gegenstand der Erörterung in der Wohnungseigentümerversammlung gewesen sein. Dies ist in dem Protokoll der Eigentümerversammlung zu dokumentieren.

In diesem Punkt entspricht der angegriffene Beschluss nicht ordnungsmäßiger Verwaltung. Dem Protokoll der Eigentümerversammlung lässt sich nicht entnehmen, dass über das Risiko einer Nachschusspflicht unterrichtet worden ist.

Vorinstanzen:

AG Pforzheim – 12 C 82/13 – Urteil vom 23. Dezember 2013

LG Karlsruhe – 11 S 8/14 – Urteil vom 7. Oktober 2014

Karlsruhe, den 25. September 2015

Quelle: Pressemitteilung des Bundesgerichtshofes vom 25.09.2015 zum Urteil vom 25. September 2015 – V ZR 244/14

Veröffentlicht von Rechtsanwalt Martin Bloch

Schadenersatz bei vorzeitig abgebrochener eBay-Auktion?

Bundesgerichtshof

Mitteilung der Pressestelle

Nr. 162/2015 vom 23.09.2015

Schadensersatz wegen einer vorzeitig abgebrochenen eBay-Aktion

Urteil vom 23. September 2015 – VIII ZR 284/14

Der Bundesgerichtshof hat heute eine Entscheidung dazu getroffen, unter welchen Voraussetzungen der Anbieter das Gebot eines Interessenten auf der Internetplattform eBay streichen darf, ohne sich diesem gegenüber schadenersatzpflichtig zu machen.

Der Beklagte bot auf der Internetplattform eBay einen Jugendstil-Gussheizkörper zu einem Startpreis von 1 € an. In den zu dieser Zeit maßgeblichen Allgemeinen Geschäftsbedingungen von eBay heißt es auszugsweise:

„§ 9 Nr. 11: Anbieter, die ein verbindliches Angebot auf der eBay-Website einstellen, dürfen nur dann Gebote streichen und das Angebot zurückziehen, wenn sie gesetzlich dazu berechtigt sind. Weitere Informationen. […]

Der Beklagte beendete drei Tage nach Beginn der Auktion diese unter Streichung aller Angebote vorzeitig. Zu diesem Zeitpunkt war der Kläger mit einem Gebot von – wie er vorgetragen hat – 112 € der Höchstbietende. Der Kläger behauptet, er hätte den Heizköper zum Verkehrswert von 4.000 € verkaufen können und verlangt mit seiner Klage diesen Betrag abzüglich der von ihm gebotenen 112 € (3.888 €).

Der Beklagte verweigerte die Übergabe des Heizkörpers an den Kläger und begründete dies ihm gegenüber mit der – bestrittenen – Behauptung, er habe die Auktion deswegen abbrechen müssen, weil der Heizkörper nach Auktionsbeginn zerstört worden sei. Später hat der Beklagte geltend gemacht, er habe inzwischen erfahren, dass der Kläger zusammen mit seinem Bruder in letzter Zeit 370 auf eBay abgegebene Kaufgebote zurückgenommen habe. In Anbetracht dieses Verhaltens sei er zur Streichung des Gebots des Klägers berechtigt gewesen.

Die Klage hatte in den Vorinstanzen keinen Erfolg. Das Landgericht hat gemeint, dass wegen der zahlreichen Angebotsrücknahmen objektive Anhaltspunkte für eine „Unseriösität“ des Klägers bestünden. Der Beklagte habe deshalb das Angebot des Klägers streichen dürfen, so dass ein Vertrag zwischen den Parteien nicht zustande gekommen sei. Es reiche aus, dass ein Grund für die Streichung des Angebots vorhanden gewesen sei; der Verkäufer müsse den Grund für die Streichung weder mitteilen noch müsse dieser überhaupt ursächlich für die Streichung geworden sein.

Die Revision des Käufers hatte Erfolg und führte zur Aufhebung des Berufungsurteils und zur Zurückverweisung des Rechtsstreits an das Landgericht.

Der unter anderem für das Kaufrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass das Angebot eines eBay-Anbieters dahin auszulegen ist, dass es (auch) unter dem Vorbehalt steht, unter bestimmten Voraussetzungen ein einzelnes Gebot eines potentiellen Käufers zu streichen und so einen Vertragsschluss mit diesem Interessenten zu verhindern. Das kommt – neben den in den Auktionsbedingungen ausdrücklich genannten Beispielen – auch dann in Betracht, wenn gewichtige Umstände vorliegen, die einem gesetzlichen Grund für die Lösung vom Vertrag (etwa Anfechtung oder Rücktritt) entsprechen.

Derartige Gründe hat das Landgericht aber nicht festgestellt. Soweit es darauf abstellt, dass der Kläger und sein Bruder innerhalb von sechs Monaten 370 Kaufgebote zurückgenommen hätten, mag das ein Indiz dafür sein, dass nicht in allen Fällen ein berechtigter Grund für die Rücknahme bestand. Die Schlussfolgerung, dass es sich bei dem Kläger um einen unseriösen Käufer handelt, der seinen vertraglichen Pflichten – also vor allem seiner Verpflichtung zur Zahlung des Kaufpreises im Fall einer erfolgreichen Ersteigerung – nicht nachkommen würde, ergibt sich daraus jedoch nicht, zumal der Verkäufer bei einer eBay Auktion bei der Lieferung des Kaufgegenstandes nicht vorleistungspflichtig ist, sondern regelmäßig entweder gegen Vorkasse oder Zug-um-Zug bei Abholung der Ware geliefert wird.

Anders als das Landgericht hat der Bundesgerichtshof ferner entschieden, dass ein Grund für das Streichen eines Angebots während der laufenden Auktion nicht nur vorliegen, sondern hierfür auch ursächlich geworden sein muss. Hieran fehlte es aber, weil nach dem Vortrag des Beklagten für die Streichung des Gebots nicht ein Verhalten des Klägers, sondern die (bestrittene) Zerstörung der Ware ausschlaggebend gewesen war.

Bei der erneuten Verhandlung der Sache wird das Landgericht deshalb der Frage nachzugehen haben, ob der Heizkörper innerhalb der Auktionsfrist unverschuldet zerstört wurde und der Beklagte deshalb zur Streichung seines Angebots berechtigt war.

Landgericht Neuruppin – Urteil vom 24. September 2014 – 4 S 59/14

Amtsgericht Perleberg – Urteil vom 21. November 2013 -11 C 413/14

Karlsruhe, den 23. September 2015

Quelle: Pressemitteilung des Bundesgerichtshofes vom 23.09.2015 zum Urteil vom 23. September 2015 – VIII ZR 284/14

Veröffentlicht von Rechtsanwalt Martin Bloch

Rücktrittsrecht bei veränderter Fahrzeug-ID

Pressemitteilung
Rücktrittsrecht beim Verkauf eines Fahrzeugs mit veränderter FIN

Der Käufer eines Pkw kann vom Kaufvertrag zurücktreten, wenn eine
veränderte Fahrzeugidentifikationsnummer einen Diebstahlverdacht
begründet und die behördliche Beschlagnahme des Fahrzeugs zum
Zwecke der Rückgabe an einen früheren Eigentümer rechtfertigt. Das
hat der 28. Zivilsenat des Oberlandesgerichts am 09.04.2015 entschieden
und damit das erstinstanzliche Urteil des Landgerichts Detmold
bestätigt.
Der in Minsk (Weißrussland) lebende Kläger erwarb im Mai 2011 einen
gebrauchten Toyota Land Cruiser von dem beklagten Autohändler aus
Augustdorf zum Kaufpreis von 27.000 Euro. Als der Kläger mit dem
Fahrzeug im Juli 2011 nach Polen einreiste, fiel auf, dass die sichtbare
Kodierung der Fahrzeugidentifikationsnummer nicht gestanzt, sondern
kopiert und aufgeklebt war. Die polnischen Behörden vermuteten einen
Diebstahl, beschlagnahmten den Pkw und beabsichtigen, ihn einem
früheren Eigentümer auszuhändigen. Dem liegt nach dem Vortrag des
Klägers folgendes, nachträglich bekannt gewordenes Geschehen zugrunde:
Der im Jahre 2004 erstzugelasse Toyota habe zunächst im
Eigentum einer spanischen Autovermietung gestanden, der er im Juli
2007 gestohlen worden sei. Er sei dann nach Polen verbracht worden,
über eine polnische Firma im Oktober 2008 in den Besitz einer polnischen
Familie gelangt, innerhalb der Familie vererbt und von einem
Familienmitglied dann im April 2011 an die beklagte Firma aus Augustdorf
veräußert worden.
Der Kläger hat gemeint, der Kaufvertrag sei rückabzuwickeln. An dem
gestohlenen Fahrzeug habe ihm die Beklagte kein Eigentum verschaffen
können. Von der Beklagten hat er deswegen die Rückzahlung des
Kaufpreises von 27.000 EUR und Aufwendungsersatz verlangt. Die
Beklagte hat demgegenüber gemeint, den Kaufvertrag mit dem Kläger
ordnungsgemäß erfüllt zu haben, weil sie selbst jedenfalls nach dem
Erbfall in Polen Eigentum an dem Fahrzeug erworben und dann beim
Verkauf auf den Kläger übertragen habe.
Der 28. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Hamm hat dem Kläger recht
gegeben. Die vom Kläger behauptete Fahrzeughistorie und den von
der Beklagten vorgetragenen Eigentumsübergang bräuchten nicht im
Einzelnen aufgeklärt zu werden. Das Fahrzeug weise einen Rechtsmangel
auf, der den Kläger zum Rücktritt vom Kaufvertrag berechtige.
Der Rechtsmangel werde durch die polnische Beschlagnahme des
Fahrzeugs begründet, die auch die Rückgabe des Fahrzeugs an die
ursprünglich berechtigte spanische Autovermietungsfirma vorbereiten
solle und so zu einem endgültigen Besitzverlust des Klägers führen
könne. Dass die spanische Firma zunächst Fahrzeugeigentümerin gewesen
sei, habe die Untersuchung der gefälschten FIN ergeben, durch
die die ursprüngliche FIN habe ermittelt werden können. Hierdurch sei die frühere Eigentümerin zu ermitteln gewesen. Bei dieser Sachlage
sei nicht davon auszugehen, dass der Kläger das beschlagnahmte
Fahrzeug habe auslösen können. Auf einen möglichen (gutgläubigen)
Erwerb des Fahrzeugs beim Erbgang in der polnischen Familie könne
sich die Beklagte nicht berufen, weil der Kläger im Zeitpunkt seiner
Rücktrittserklärung keine Informationen und Nachweise gehabt habe,
um den polnischen Behörden einen derartigen Erwerb nachzuweisen.
Die am Fahrzeug veränderte FIN begründe zudem einen Sachmangel
des Fahrzeugs, der den Rücktritt des Klägers ebenfalls rechtfertige.
Nach dem Vertragsrücktritt habe die Beklagte dem Kläger den Kaufpreis
und ca. 2.500 Euro Kosten zu erstatten, die der Kläger im Vertrauen
auf den Erwerb aufgewandt habe.
Rechtskräftiges Urteil des 28. Zivilsenats des Oberlandesgerichts
Hamm vom 09.04.2015 (28 U 207/13)
Christian Nubbemeyer, Pressedezernent

Quelle: Pressemitteilung des Oberlandesgerichts Hamm vom 11.09.2015 zum rechtskräftigen Urteil des 28. Zivilsenats des Oberlandesgerichts
Hamm vom 09.04.2015 (28 U 207/13)

Veröffentlicht von Rechtsanwalt Martin Bloch