Tatsächliche Wohnfläche entscheidend für Mieterhöhung

Bundesgerichtshof

Mitteilung der Pressestelle

Nr. 189/2015 vom 18.11.2015

Mieterhöhung auch bei Wohnflächenabweichung nur unter Beachtung der Kappungsgrenze

Urteil vom 18. November – VIII ZR 266/14

Der Bundesgerichtshof hat heute – unter teilweiser Aufgabe seiner bisherigen Rechtsprechung – entschieden, dass eine Mieterhöhung nach § 558 BGB auf der Basis der tatsächlichen Wohnfläche zu erfolgen hat, unabhängig davon, ob im Mietvertrag eine abweichende Wohnfläche angegeben und wie hoch die Abweichung von der tatsächlichen Wohnfläche ist.

Der Sachverhalt:

Der Beklagte ist Mieter einer 5-Zimmer-Wohnung der Klägerin in Berlin. Im Mietvertrag sind die Wohnfläche mit 156,95 qm und die monatliche Miete mit 811,81 DM angegeben. Tatsächlich beträgt die Wohnfläche 210,43 qm.

Die Klägerin verlangt vom Beklagten die Zustimmung zur Erhöhung der derzeitigen Bruttokaltmiete von 629,75 € auf insgesamt 937,52 €. Dies begründet sie damit, dass sie nach den allgemeinen Mieterhöhungsvorschriften* zu einer Erhöhung der momentan geschuldeten Miete um 15 % (94,46 €) sowie darüber hinaus wegen einer Überschreitung der vertraglich vereinbarten Wohnfläche um 33,95 % zu einer entsprechenden weiteren Anhebung berechtigt sei. Der beklagte Mieter hat nur einer Mieterhöhung um 94,46 € zugestimmt Die auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung um weitere 213,31 € gerichtete Klage der Vermieterin ist in den Vorinstanzen abgewiesen worden.

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs:

Die vom Landgericht zugelassene Revision der Klägerin hatte keinen Erfolg. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat hat entschieden, dass es im Mieterhöhungsverfahren nach § 558 BGB nur auf die tatsächliche Wohnungsgröße ankommt. § 558 BGB soll es dem Vermieter ermöglichen, eine angemessene, am örtlichen Markt orientierte Miete zu erzielen. Für den Vergleich ist deshalb allein der objektive Wohnwert der zur Mieterhöhung anstehenden Wohnung maßgeblich, während etwaige Vereinbarungen der Mietvertragsparteien über die Wohnungsgröße im Mieterhöhungsverfahren keine Rolle spielen können, denn sonst würden nicht die tatsächlichen, sondern vertraglich fingierte Umstände berücksichtigt. An seiner früheren Rechtsprechung, dass der Vermieter sich an einer im Mietvertrag zu niedrig angegebenen Wohnfläche festhalten lassen muss, wenn die Abweichung nicht mehr als zehn Prozent beträgt. hält der Senat deshalb nicht mehr fest. Entsprechendes gilt für den umgekehrten Fall, dass die Wohnfläche im Mietvertrag zu groß angegeben ist; hier kann der Vermieter die Miete gemäß § 558 BGB ebenfalls nur auf der Grundlage der tatsächlichen (niedrigeren) Wohnfläche erhöhen.

Neben der Berücksichtigung der wirklichen Wohnungsgröße im Rahmen der allgemeinen Mieterhöhungsvorschriften (§ 558 BGB) – das heißt unter Beachtung der Kappungsgrenze – besteht für den Vermieter keine weitere Möglichkeit der einseitigen Mietanpassung. Insbesondere ergibt sich aus einer unzutreffenden Wohnflächenangabe im Mietvertrag noch kein Anwendungsfall eines Wegfalls der Geschäftsgrundlage (§ 313 BGB**). Dem steht bereits entgegen, dass die zutreffende Ermittlung der tatsächlichen Wohnfläche regelmäßig in die Risikosphäre des Vermieters fällt.

Vorinstanzen:

Amtsgericht Charlottenburg – Urteil vom 2. Dezember 2013 – 237 C 302/13

Landgericht Berlin – Urteil vom 11. September 2014 – 18 S 413/13

Karlsruhe, den 18. November 2015

*§ 558 BGB Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete

(1) 1Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. 2Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden. 3Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 werden nicht berücksichtigt.

(2) 1Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten vier Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 abgesehen, geändert worden sind. 2Ausgenommen ist Wohnraum, bei dem die Miethöhe durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt worden ist.

(3) 1Bei Erhöhungen nach Absatz 1 darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren, von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 abgesehen, nicht um mehr als 20 vom Hundert erhöhen (Kappungsgrenze). 2Der Prozentsatz nach Satz 1 beträgt 15 vom Hundert, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist und diese Gebiete nach Satz 3 bestimmt sind. 3Die Landesregierungen werden ermächtigt, diese Gebiete durch Rechtsverordnung für die Dauer von jeweils höchstens fünf Jahren zu bestimmen. […]

** § 313 Störung der Geschäftsgrundlage

(1) Haben sich Umstände, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert und hätten die Parteien den Vertrag nicht oder mit anderem Inhalt geschlossen, wenn sie diese Veränderung vorausgesehen hätten, so kann Anpassung des Vertrags verlangt werden, soweit einem Teil unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann.

(2) Einer Veränderung der Umstände steht es gleich, wenn wesentliche Vorstellungen, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, sich als falsch herausstellen. […]

Quelle: Pressemitteilung des Bundesgerichtshofes vom 18.11.2015 zum Urteil vom 18. November – VIII ZR 266/14

Veröffentlicht mit einer Kurzanmerkung von Rechtsanwalt Martin Bloch:

Die häufig in der Presse zu lesende Schlußfolgerung, dass die Miete auf die tatsächliche Wohnfläche berechnet gekürzt werden könne, und zwar unabhängig vom Vorliegen eines Mieterhöhungsverlangens, ist in dieser Konsequenz unrichtig und kann das Mietverhältnis gefährden. Wer kürzt, hat das daraus entstehende Risiko zu tragen. Es ist stets eine Einzelprüfung vorzunehmen. Lassen Sie sich unbedingt in Ihrem Einzelfall beraten.

Nachteil bei Unklarheiten im Testament

Pressemitteilung
Keine Erbeinsetzung bei unklarer Testamentsbestimmung
Enthält ein gemeinschaftliches Ehegattentestament die Formulierung ʺNach
dem Tod des Letztversterbenden soll die gesetzliche Erbfolge eintreten.ʺ
kann unklar bleiben, ob hiermit die gesetzlichen Erben verbindlich als
Schlusserben eingesetzt werden sollen, so dass der überlebende Ehegatte
eine abweichende testamentarische Bestimmung treffen darf. Das hat der 15.
Zivilsenat des Oberlandesgerichts Hamm am 11.09.2015 in einer Nachlasssache
entschieden.
Die im August 2014 im Alter von 93 Jahren verstorbene Erblasserin aus Essen
hatte 1987 mit ihrem vorverstorbenen Ehemann ein gemeinschaftliches
Ehegattentestament errichtet. In diesem hatten sich die Ehegatten wechselseitig
zu Erben des Erstversterbenden eingesetzt und in Bezug auf den Tod
des Letztversterbenden die vorgenannte Formulierung aufgenommen. Aus
ihrer Ehe gingen 2 Töchter hervor, die heute in Essen und in Spanien leben.
Nach dem Tode ihres Mannes errichtete die Erblasserin 2013 ein weiteres
Testament, in dem sie unter anderem eine Testamentsvollstreckung nach
Maßgabe einer vom Amtsgericht – Nachlassgericht – Essen zu ernennenden
Person anordnete. Nach dem Tode der Erblasserin ernannte das Nachlassgericht
einen Rechtsanwalt aus Essen zum Testamentsvollstrecker. Gegen
diese Bestimmung wandte sich eine der Töchter mit der Begründung, die
Testamentsvollstreckung beeinträchtige ihre Rechtsstellung als Schlusserbin,
die in dem gemeinschaftlichen Testament mit bindender Wirkung verfügt
worden sei und deshalb durch ein weiteres Testament des überlebenden
Ehegatten nicht mehr wirksam habe eingeschränkt werden können.
Die Beschwerde ist erfolglos geblieben. Der 15. Zivilsenat des Oberlandesgerichts
Hamm konnte dem gemeinschaftlichen Ehegattentestament bereits
nicht entnehmen, dass die Töchter zu Schlusserben eingesetzt werden sollten.
In dem Testament fehle eine ausdrückliche Bestimmung der Töchter zu
Schlusserben. Eine solche Bestimmung lasse sich auch nicht im Wege der
Auslegung der Formulierung ʺNach dem Tod des Letztversterbenden soll die
gesetzliche Erbfolge eintreten.ʺ entnehmen. Diese sei nach ihrem Wortsinn
unklar, weil sie unterschiedlich verstanden werden könne. So könne eine
Einsetzung der gesetzlichen Erben als Schlusserben gemeint sein, aber auch
nur eine Anerkennung des gesetzlichen Erbrechts oder eine Abstandnahme
von der Einsetzung eines testamentarischen Erben. In den zuletzt genannten
Fällen enthalte das Ehegattentestament keine verbindliche Erbeneinsetzung
nach dem Tode des letztversterbenden Ehegatten, so dass der Überlebende
eine anderweitige testamentarische Bestimmung treffen könne. Die bestehende
Unklarheit lasse sich im vorliegenden Fall auch nicht durch weitere,
bei der Auslegung der Testamentsurkunde zu berücksichtigende Umstände
beseitigen, so dass der Senat eine testamentarische Schlusserbeneinsetzung
nicht feststellen könne.
Rechtskräftiger Beschluss des 15. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Hamm
vom 11.09.2015 (15 W 142/15)
Christian Nubbemeyer, Pressedezernent

Quelle: Pressemitteilung des Oberlandesgerichts Hamm vom 12.11.2015 zum rechtskräftigen Beschluss des 15. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Hamm
vom 11.09.2015 (15 W 142/15)

veröffentlicht von Rechtsanwalt Martin Bloch

Rücknahme einer Eigentumswohnung wegen verbauten Skyline-Blicks

2.11.2015 – Pressemitteilung

Oberlandesgericht Frankfurt am Main verurteilt Bauträger zur Rücknahme einer Eigentumswohnung wegen verbauten Skyline-Blicks

Mit einem Urteil vom heutigen Tag hat das Oberlandesgericht Frankfurt am Main (OLG) einen Bauträger dazu verurteilt, eine Eigentumswohnung in Frankfurt am Main gegen Rückzahlung des Kaufpreises zurückzunehmen, weil der den Käufern zugesagte „Skyline-Blick“ nachträglich verbaut worden war.

Im Jahr 2008 schlossen die Kläger mit dem beklagten Bauträger einen Kaufvertrag über eine Eigentumswohnung in Frankfurt am Main zum Preis von rund 326.000,- €. Die Übergabe der Wohnung, die u.a. mit einem Verkaufsprospekt beworben worden war, fand 2009 statt. In der Zeit danach errichtete der Bauträger unterhalb des Wohnhauses und jenseits eines angrenzenden Parks ein weiteres dreigeschossiges Gebäude. Hierdurch wurde die freie Sicht auf die Frankfurter Skyline beschränkt, die von der im Erdgeschoss gelegenen Wohnung der Kläger aus möglich war. Während das Panorama von der Terrasse der Wohnung zuvor den Blick auf die Frankfurter Innenstadt mit den markantesten Bauten bot, blieb nach der Errichtung des gegenüberliegenden Gebäudes allein die Sicht auf die Europäische Zentralbank und den Messeturm. Der dazwischen liegende Bereich mit Bankenviertel einschließlich des Commerzbank-Towers und der unteren Hälfte des Fernsehturms wird nunmehr verdeckt.
Den verbauten Blick sowie einen mangelnden Schallschutz in der Wohnung nahmen die Kläger zum Anlass, vom Vertrag zurückzutreten und die Rückabwicklung zu verlangen.

Das zunächst angerufene Landgericht verurteilte den Bauträger nach Einholung eines Sachverständigengutachtens antragsgemäß, weil der Schallschutz in der Wohnung nicht durchgängig eingehalten sei. Die Frage, ob auch der verbaute Skyline-Blick zum Rücktritt berechtige, ließ es offen.

Die gegen das Urteil des Landgerichts von dem Bauträger eingelegte Berufung, wies das OLG nunmehr mit dem heutigen Urteil zurück. Zur Begründung stellte das OLG  – anders als das Landgericht – auf den verbauten Skyline-Blick ab. Unter Skyline sei dabei die Teilansicht oder das Panorama zu verstehen, das eine Stadt mit ihren höchsten Bauwerken und Strukturen vor dem Horizont abzeichne. Die sichtbehindernde Bebauung stelle eine nachvertragliche Pflichtverletzung des Bauträgers dar, die die Kläger zur Rückabwicklung des Kaufvertrages berechtige. Die Kläger hätten erwarten können, dass von den Wohn- und Außenbereichen der erworbenen Eigentumswohnung ein unverbauter Blick auf die Frankfurter Skyline möglich sei. Dass dieser Blick als Beschaffenheit der Wohnung vereinbart gewesen sei, folge aus dem Verkaufsprospekt, in dem mit dem Begriff „Skyline“ prägend geworben worden sei. So fänden sich dort u.a. die Aussagen „(…) auf der Südterrasse über dem Park die Türme der Stadt fest im Blick (…)“ oder „Der Abend, die Stadt mit ihren Türmen glüht, die Nacht auf der Terrasse mit Freunden (…)“ sowie „(…) passende Bühne für den unverbaubaren Skyline-Blick (…)“.
Der beklagte Bauträger könne sich auch nicht darauf berufen, dass er die Pflichtverletzung nicht vertreten müsse, weil er selbst die sichtbehindernde Bebauung geplant und ausgeführt habe.
Die Entscheidung kann mit der Nichtzulassungsbeschwerde beim Bundesgerichtshof angegriffen werden. Sie kann in Kürze im Volltext unter www.lareda.hessenrecht.hessen.de abgerufen werden.
OLG Frankfurt am Main, Urteil vom 12.11.2015, Aktenzeichen 3 U 4/14
(vorausgehend: LG Frankfurt am Main, Urteil vom 25.11.2013, Aktenzeichen 2/26 O 215/11)

Quelle: Pressemitteilung des Oberlandesgerichts Frankfurt am Main vom 12.11.2015 zum Urteil vom 12.11.2015, Aktenzeichen 3 U 4/14

veröffentlicht von Rechtsanwalt Martin Bloch

Rückschluss auf einen Fahrfehler beim Befahren der Gegenspur

Pressemitteilung
Anscheinsbeweis bei der Kollision zweier Motorräder

Wird ein Motorradfahrer in einer Rechtskurve zu weit nach links getragen,
vollzieht er dann jenseits seiner Fahrbahnmitte eine Vollbremsung
und kollidiert letztendlich auf der Gegenfahrbahn mit einem entgegenkommenden
Fahrzeug (Motorrad), lässt dies typischerweise auf einen
Fahrfehler des seine Fahrspur verlassenden Motorradfahrers schließen,
der seine 75 %-ige Haftung für das Unfallgeschehen rechtfertigen
kann. Das hat der 9. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Hamm am
08.09.2015 entschieden und damit die erstinstanzliche Entscheidung
des Landgerichts Arnsberg bestätigt.
Der heute 55 Jahre alte Kläger aus Meschede befuhr im Juli 2011 mit
seinem Motorrad der Marke BMW die Mittelsorper Straße in Schmallenberg.
Im Bereich einer – aus Sicht des Klägers – Rechtskurve kollidierte
das klägerische Motorrad mit dem vom heute 47 Jahre alten Beklagten
aus Lilienthal gefahrenen Motorrad der Marke Honda auf der
Gegenfahrbahn. Zum Unfallhergang hat der Kläger behauptet, dass
ihm der Beklagte zunächst auf seiner, des Klägers, Fahrspur entgegengekommen
sei und so ihn, den Kläger, zu einer Vollbremsung veranlasst
habe, durch welche er geradeaus in Richtung Fahrbahnmitte
auf die Gegenfahrbahn gerutscht sei. Der Beklagte hat demgegenüber
vorgetragen, auf seiner rechten Fahrbahnseite gefahren zu sein, während
der Kläger die Kontrolle über sein Motorrad verloren habe und
deswegen in der Kurve auf die Fahrbahn des Beklagten gefahren sei.
Infolge der Kollision erlitt der Kläger Frakturen an beiden Händen, am
rechten Arm und am linken Sprunggelenk sowie verschiedene Prellungen
und ein Schädelhirntrauma. Vom Beklagten hat er unter Berücksichtigung
eines 50 %igen Mitverschuldens 5.000 Euro Schmerzensgeld
sowie ca. 21.000 Euro für materielle Schäden am Motorrad, an
der Kleidung sowie für Verdienstausfall und versäumte Haushaltsführung
verlangt.
Das Landgericht hat der Klage dem Grunde nach mit einer 25 %-igen
Haftungsquote des Beklagten stattgegeben. Diese Entscheidung hat
der 9. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Hamm bestätigt.
Nach dem eingeholten Sachverständigengutachten sei der genaue
Unfallhergang – so der Senat – zwar nicht mehr aufzuklären.
Allerdings sei die Betriebsgefahr des klägerischen Fahrzeugs durch ein
unfallursächliches Verschulden des Klägers erhöht worden und so ein
mit 75 % zu bewertendes Eigenverschulden des Klägers am Unfall anzunehmen.
Für ein solches spreche ein vom Kläger nicht erschütterter
Anscheinsbeweis. Der Kläger sei in einer Rechtskurve mit seinem Motorrad
zu weit nach links getragen worden, habe dann jenseits seiner
Fahrbahnmitte eine Vollbremsung vollzogen und sei auf der Gegenfahrbahn
mit einem im Bereich der Mitte seiner Fahrspur fahrenden, entgegenkommenden Motorrad kollidiert. Ein derartiges Geschehen
lasse typischerweise auf einen Fahrfehler des seine Fahrspur verlassenden
Motorradfahrers schließen, der einen schuldhaften Verstoß
gegen das Rechtsfahrgebot darstelle. Dass der Kläger dabei auf ein
sich näherndes und seinerseits auf der Gegenfahrbahn fahrendes
Fahrzeug reagiert habe, sei ein atypischer und im vorliegenden Fall
nicht ansatzweise feststehender Verlauf. Es gebe keinen Grund dafür,
warum der Beklagte vor der – aus seiner Sicht – Linkskurve auf seine
Gegenfahrbahn gefahren sein sollte.
Rechtskräftiges Urteil des 9. Zivilsenats des Oberlandesgerichts
Hamm vom 08.09.2015 (9 U 131/14)
Christian Nubbemeyer, Pressedezernent

Quelle: Pressemitteilung des Oberlandesgerichts Hamm vom 06.11.2015 zum rechtskräftigen Urteil des 9. Zivilsenats des Oberlandesgerichts
Hamm vom 08.09.2015 (9 U 131/14)

veröffentlicht mit Kurzerklärung zum Begriff des „Anscheinsbeweises“ von Rechtsanwalt Martin Bloch:

Ein „Anscheinsbeweis“ kann gegeben sein, bei typischen Geschehensabläufen. Beispielsweise ist typischerweise davon auszugehen, dass ein auffahrender Pkw nicht den notwendigen Sicherheitsabstand eingehalten hat. Es handelt sich um einen Rückschluss bzw. eine widerlegbare Vermutung, die vom Prozeßgegner erschüttert werden kann. Vom Prozeßgegener muss gegebenenfalls dargelegt und sogar bewiesen werden, dass eben kein typischer Geschehensablauf vorliegt.

Abrechnung auf Gutachtenbasis mit Markenwerkstattpreisen?

Bundesgerichtshof

Mitteilung der Pressestelle

Nr. 187/2015 vom 11.11.2015

Zur fiktiven Abrechnung von Unfallschäden in der Fahrzeugkaskoversicherung auf Gutachtenbasis

Urteil vom 11. November 2015 – IV ZR 426/14

Der u.a. für das Versicherungsvertragsrecht zuständige IV. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat heute entschieden, dass auch bei einer fiktiven Abrechnung von Unfallschäden in der Fahrzeugkaskoversicherung unter bestimmten Voraussetzungen die Aufwendungen, die bei Durchführung der Reparatur in einer markengebundenen Fachwerkstatt anfallen würden, ersatzfähig sind und der Versicherungsnehmer sich von seinem Versicherer nicht auf die niedrigeren Kosten einer „freien“ Werkstatt verweisen lassen muss.

In dem Rechtsstreit begehrt der Kläger, der seinen Mercedes nach einem Unfallschaden nicht reparieren ließ, von seinem Kaskoversicherer den Ersatz der notwendigen Reparaturkosten auf Gutachtenbasis. Dabei legt er ein von ihm beauftragtes Gutachten zugrunde, in dem auf Basis der Stundenverrechnungssätze einer Mercedes-Fachwerkstatt ein Reparaturkostenaufwand von rd. 9.400 € ermittelt worden ist. Der beklagte Versicherer regulierte dagegen auf der Basis eines von ihm eingeholten Gutachtens nur rd. 6.400 €. Diesem Gutachten liegen die Lohnkosten einer ortsansässigen, nicht markengebundenen Fachwerkstatt zugrunde. Die Differenz von knapp 3.000 € ist Gegenstand der Klage.

In Ziffer A.2.7.1 der dem Versicherungsvertrag zugrunde liegenden Allgemeinen Bedingungen für die Kraftfahrtversicherung (AKB) 2008 heißt es:

„Wird das Fahrzeug beschädigt, zahlen wir die für die Reparatur erforderlichen Kosten bis zu folgenden Obergrenzen:

a)Wird das Fahrzeug vollständig und fachgerecht repariert, zahlen wir die hierfür erforderlichen Kosten bis zur Höhe des Wiederbeschaffungswerts nach A.2.6.6, wenn Sie uns dies durch eine Rechnung nachweisen. Fehlt dieser Nachweis, zahlen wir entsprechend A.2.7.1.b.

b)Wird das Fahrzeug nicht, nicht vollständig oder nicht fachgerecht repariert, zahlen wir die erforderlichen Kosten einer vollständigen Reparatur bis zur Höhe des um den Restwert verminderten Wiederbeschaffungswerts nach A.2.6.6.“

Die Klage hatte beim Amtsgericht Erfolg; das Landgericht hat sie auf die Berufung des beklagten Versicherers abgewiesen. Es hat ausgeführt, soweit die Reparatur des Fahrzeugs auch in einer markenfreien Fachwerkstatt zu einer vollständigen und fachgerechten Reparatur führe, seien nur die dort anfallenden Kosten als erforderlich im Sinne der AKB anzusehen. Für die vom Amtsgericht befürwortete Übertragung der Grundsätze aus dem gesetzlichen Haftungsrecht fehle es an einer tragfähigen Begründung.

Der Bundesgerichtshof hat demgegenüber zwar bestätigt, dass in der Kaskoversicherung allein die vertraglichen Vereinbarungen der Parteien maßgeblich sind und deshalb die für den Schadensersatz – also insbesondere für die Ersatzpflicht des Unfallgegners – geltenden Regelungen nicht angewandt werden können. Er hat aber weiter entschieden, dass die Aufwendungen für die Reparatur in einer markengebundenen Werkstatt auch nach der maßgeblichen Auslegung der Versicherungsbedingungen aus Sicht eines durchschnittlichen Versicherungsnehmers abhängig von den Umständen des jeweiligen Falles als „erforderliche“ Kosten im Sinne der Klausel anzusehen sein können. Danach kann der Versicherungsnehmer diese Aufwendungen dann ersetzt verlangen, wenn nur in der Markenwerkstatt eine vollständige und fachgerechte Instandsetzung seines Fahrzeugs möglich ist, im Regelfall aber auch dann, wenn es sich um ein neueres Fahrzeug oder um ein solches handelt, das der Versicherungsnehmer bisher stets in einer markengebundenen Fachwerkstatt hat warten und reparieren lassen. Dass eine dieser Voraussetzungen vorliegt, ist vom Versicherungsnehmer im Streitfall darzulegen und zu beweisen.

Da das Berufungsgericht hierzu bislang keine Feststellungen getroffen hat, hat der Bundesgerichtshof den Rechtsstreit an das Berufungsgericht zurückverwiesen.

Amtsgericht Mitte – Urteil vom 1. Februar 2013 – 114 C 3023/12

Landgericht Berlin – Urteil vom 15. Oktober 2014 – 44 S 106/13

Karlsruhe, den 11. November 2015

Quelle: Pressemitteilung des Bundesgerichtshofes vom 11.11.2015 zum Urteil vom 11. November 2015 – IV ZR 426/14

Veröffentlicht von Rechtsanwalt Martin Bloch

Kappungsgrenzen-Verordnung ohne Differenzierung wirksam?

Bundesgerichtshof

Mitteilung der Pressestelle

Nr. 185/2015 vom 04.11.2015

Bundesgerichtshof bestätigt Rechtmäßigkeit der Kappungsgrenzen-Verordnung des Landes Berlin

Urteil vom 4. November 2015 – VIII ZR 217/14

Der Bundesgerichtshof hat heute entschieden, dass die Kappungsgrenzen-Verordnung des Landes Berlin vom 7. Mai 2013 rechtmäßig und daher im gesamten Stadtgebiet von Berlin die in Wohnraummietverhältnissen für die Erhöhung von Bestandsmieten geltende allgemeine Kappungsgrenze von 20 % für die Dauer von fünf Jahren auf 15 % herabgesetzt ist (§ 558 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB*).

Der Beklagte ist seit 2007 Mieter einer Wohnung des Klägers in Berlin-Wedding. Mit Schreiben vom 1. September 2013 forderte der Kläger vom Beklagten die Zustimmung zur Erhöhung der monatlichen Miete um 20 %. Er hält die Berliner Kappungsgrenzen-Verordnung insbesondere deswegen für unwirksam, weil diese die Kappungsgrenze für das gesamte Stadtgebiet Berlins herabsetze, obwohl nicht in allen Stadtteilen die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet sei. Der Beklagte hat nur einer Erhöhung um 15 % zugestimmt. Die weitergehende Klage hatte in allen Instanzen keinen Erfolg.

Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass die Kappungsgrenzen-Verordnung des Landes Berlin rechtmäßig ist, so dass der Kläger im Hinblick auf § 558 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB vom Beklagten nicht die Zustimmung zu einer 15 % übersteigenden Mieterhöhung verlangen kann.

Der Senat hat – in Übereinstimmung mit dem Berufungsgericht – im Rahmen eines Rechtsstreits über ein Mieterhöhungsverlangen eine Verpflichtung der Zivilgerichte bejaht, zu prüfen ob eine von der Landesregierung erlassene Kappungsgrenzen-Verordnung den Anforderungen an die gesetzliche Ermächtigung in § 558 Abs. 3 Satz 3 BGB in Verbindung mit Satz 2 genügt und auch im Übrigen mit höherrangigem Recht in Einklang steht. Nach Durchführung der gebotenen Prüfung ist der Senat zu der Überzeugung gelangt, dass die Kappungsgrenzen-Verordnung auf einer verfassungsmäßigen Ermächtigungsgrundlage beruht, den gesetzlichen Rahmen nicht überschreitet und ihrerseits den verfassungsrechtlichen Anforderungen genügt.

Die Ermächtigungsgrundlage für die Kappungsgrenzen-Verordnung (§ 558 Abs. 3 Satz 3 BGB*) begegnet keinen verfassungsrechtlichen Bedenken. Insbesondere verstößt sie nicht gegen die in Art. 14 Abs. 1 GG** verbürgte Eigentumsgarantie, sondern erweist sich als zulässige Inhalts- und Schrankenbestimmung gemäß Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG**. Die genannte Bestimmung verfolgt ein legitimes, dem öffentlichen Interesse dienendes Regelungsziel, nämlich in Gebieten mit besonderer Gefährdungslage einen zu raschen Anstieg von Mieten auf das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete zu dämpfen. Sie stellt einen angemessenen, auch die Belange der Vermieter hinreichend berücksichtigenden und damit verhältnismäßigen Interessenausgleich her. Insbesondere ist zur Erreichung des Regelungszwecks ein weniger einschneidendes, aber gleich wirksames Mittel nicht eindeutig feststellbar. Denn der Gesetzgeber hat sich bei § 558 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB* für eine geringe Eingriffsintensität entschieden. Er hat – anders als bei früheren Gesetzesänderungen – keine flächendeckende und zeitlich unbefristete Absenkung der Kappungsgrenze vorgesehen. Die gesetzliche Maßnahme ist auch nicht unzumutbar, denn der Kernbereich des Eigentums (Bestandsgarantie) wird hierdurch nicht berührt. Es ist weder geltend gemacht noch erkennbar, dass die Wirtschaftlichkeit der Vermietung hierdurch ernsthaft in Frage gestellt ist.

Die Kappungsgrenzen-Verordnung des Landes Berlin vom 7. Mai 2013 ist von der Ermächtigungsgrundlage des § 558 Abs. 3 Satz 3 BGB gedeckt. Es ist nicht zu beanstanden, dass der Berliner Senat die gesamte Stadt Berlin als Gebiet ausgewiesen hat, in dem die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet und daher die Mieterhöhungsmöglichkeit auf eine Steigerung um höchstens 15 % begrenzt ist (vgl. § 558 Abs. 3 Satz 2 BGB*).

Der Gesetzgeber hat dem Verordnungsgeber als seinerseits demokratisch legitimiertes Rechtssetzungsorgan bei der Beurteilung und Ermittlung der für den Erlass der Verordnung nach § 558 Abs. 3 Satz 3 BGB* maßgeblichen Umstände einen weiten wohnungsmarkt- und sozialpolitischen Beurteilungs- und Einschätzungsspielraum eingeräumt, der anhand der örtlichen Gegebenheiten ausgefüllt werden muss. Dies gilt zunächst für die Festlegung der relevanten Gebiete nebst der Auswahl der Bezugsebene (gesamte Gemeinde oder Teile hiervon), aber auch für den zeitlichen Geltungsbereich der Verordnung und für die Auswahl geeigneter methodischer Ansätze. Diese Spielräume überschreitet der Verordnungsgeber erst dann, wenn sich seine Erwägungen nicht mehr innerhalb der Zweckbindung der Ermächtigungsgrundlage bewegen und offensichtlich verfehlt sind.

Das ist hier nicht der Fall. Denn es ist nicht feststellbar, dass etwa allein die Beschränkung der Gebietsbestimmung auf bestimmte Teile von Berlin sachgerecht gewesen wäre oder dass der Verordnungsgeber ungeeignete Indikatoren herangezogen hätte. Zutreffend ist der Berliner Senat bei Erlass der Verordnung davon ausgegangen, dass in Anbetracht des mit § 558 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB* verbundenen Regelungszwecks vom Gesetzgeber bei der Beurteilung der Mangellage eine Differenzierung nach Gemeindeteilen nicht zwingend vorgeschrieben wird. Es spricht auch nichts dafür, dass die zur Bestimmung der Wohnungsmarktsituation vom Berliner Senat herangezogenen Indikatoren ungeeignet gewesen wären. Soweit der Kläger abweichendes Datenmaterial heranzieht, lässt er zum einen außer Acht, dass dieses im Zusammenhang mit einem anderen Gesetzesvorhaben erhoben worden ist, und lässt zum anderen unberücksichtigt, dass Gerichte nicht ihre eigene Bewertung an die Stelle des weitreichenden Beurteilungs- und Einschätzungsspielraums des Verordnungsgebers setzen dürfen und daher nur überprüfen können, ob das methodische Konzept des Verordnungsgebers – so wie hier – tragfähig ist.

Die Kappungsgrenzen-Verordnung des Landes Berlin verletzt auch keine Grundrechte des Vermieters. Insbesondere verstößt sie nicht gegen das Eigentumsgrundrecht (Art. 14 Abs. 1 GG**). Die getroffene Maßnahme stellt einen verhältnismäßigen Eingriff dar. Der Senat von Berlin war vor allem nicht gehalten, als mildere Maßnahme den Geltungsbereich der Verordnung nur auf einen Teil des Stadtgebiets zu erstrecken. Das wäre nur dann der Fall gewesen, wenn eindeutig feststünde, dass eine beschränkte Gebietsausweisung den mit der Verordnung angestrebten Zweck sachlich gleichwertig erreichen würde. Dabei ist zu berücksichtigen, dass dem Verordnungsgeber hinsichtlich der Einschätzung der Erforderlichkeit einer Maßnahme ein Beurteilungs- und Prognosespielraum zukommt. Dieser Spielraum ist hier nicht überschritten, denn mit einer stärkeren räumlichen Begrenzung der Verordnung wäre nicht in gleicher Weise rasch und wirksam eine Verlangsamung des Anstieges der Bestandsmieten zu erreichen. Die besondere Gefährdung einer ausreichenden Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen ist aufgrund der vor allem in Ballungsräumen, Industrie- und Universitätsstädten sowie in Städten mit herausgehobener zentraler Lage oder Funktion wirkenden vielfältigen Impulse und der hierdurch ausgelösten spezifischen Labilität des Wohnungsmarktes grundsätzlich räumlich nicht exakt eingrenzbar.

Vorinstanzen:

Landgericht Berlin – Urteil vom 3. Juli 2014 – 67 S 121/14

Amtsgericht Berlin-Wedding – Urteil vom 3. März 2014 – 22d C 175/13

Karlsruhe, den 4. November 2015

* § 558 BGB Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete

(1) 1Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. 2Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden. […]

(2) 1Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten vier Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 abgesehen, geändert worden sind. […]

(3) 1Bei Erhöhungen nach Absatz 1 darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren, von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 abgesehen, nicht um mehr als 20 vom Hundert erhöhen (Kappungsgrenze). 2Der Prozentsatz nach Satz 1 beträgt 15 vom Hundert, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist und diese Gebiete nach Satz 3 bestimmt sind. 3Die Landesregierungen werden ermächtigt, diese Gebiete durch Rechtsverordnung für die Dauer von jeweils höchstens fünf Jahren zu bestimmen.

**Art. 14 Grundgesetz [Eigentum, Erbrecht und Enteignung]

(1) 1Das Eigentum und das Erbrecht werden gewährleistet. 2Inhalt und Schranken werden durch die Gesetze bestimmt.

(2) 1Eigentum verpflichtet. 2Sein Gebrauch soll zugleich dem Wohle der Allgemeinheit dienen.

Quelle: Pressemitteilung des Bundesgerichtshofes vom 04.11.2015 zum Urteil vom 4. November 2015 – VIII ZR 217/14

Veröffentlicht von Rechtsanwalt Martin Bloch