Fiktive Mangelbeseitigungskosten können im Kaufrecht geltend gemacht werden

Bundesgerichtshof

Mitteilung der Pressestelle

Nr. 054/2021 vom 12.03.2021

“Fiktive” Mängelbeseitigungskosten können im Kaufrecht weiterhin verlangt werden

Urteil vom 12. März 2021 – V ZR 33/19

Der unter anderem für den Immobilienkauf zuständige V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat heute entschieden, dass ein kaufvertraglicher Anspruch auf Schadensersatz wegen Mängeln der erworbenen Immobilie weiterhin anhand der voraussichtlich entstehenden, aber bislang nicht aufgewendeten (“fiktiven”) Mängelbeseitigungskosten berechnet werden kann.

Sachverhalt:

Die Kläger erwarben von dem Beklagten im Jahr 2014 eine Eigentumswohnung zum Preis von 79.800 € unter Ausschluss der Sachmängelhaftung. In dem Kaufvertrag heißt es: “Dem Verkäufer ist bekannt, dass es in der Vergangenheit an der Schlafzimmerwand Feuchtigkeit gab. Sollte es bis zum 31. Dezember 2015 erneut zu einer Feuchtigkeit im Schlafzimmer kommen, verpflichtet sich der Verkäufer, diese auf seine eigenen Kosten zu beheben.” Nach Übergabe der Wohnung trat Ende 2014 Feuchtigkeit in dem Schlafzimmer der Kläger auf, zu deren Beseitigung die Kläger den Beklagten erfolglos unter Fristsetzung aufforderten. Die Wohnungseigentümer ermächtigten die Kläger durch Beschluss auch insoweit zur Behebung der Schäden, als das Gemeinschaftseigentum betroffen ist. Mit der Klage verlangen die Kläger von dem Beklagten – soweit im Revisionsverfahren von Interesse – die Zahlung der voraussichtlichen Mängelbeseitigungskosten ohne Umsatzsteuer in Höhe von 7.972,68 € sowie vorgerichtliche Anwaltskosten; ferner soll festgestellt werden, dass der Beklagte weitere Schäden ersetzen muss.

Bisheriger Prozessverlauf:

Das Landgericht hat den Beklagten antragsgemäß verurteilt. Das Oberlandesgericht hat die Berufung des Beklagten zurückgewiesen.

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs:

Der Bundesgerichtshof hat die Revision des Beklagten zurückgewiesen. Die von dem Berufungsgericht vorgenommene Bemessung des kaufvertraglichen Schadensersatzes statt der Leistung gemäß § 437 Nr. 3, § 280, § 281 Abs. 1 BGB entspricht der gefestigten höchstrichterlichen Rechtsprechung. Danach kann der Käufer im Rahmen des kleinen Schadensersatzes entweder Ausgleich des mangelbedingten Minderwerts oder Ersatz der voraussichtlich erforderlichen Mängelbeseitigungskosten verlangen, wobei es unerheblich ist, ob der Mangel tatsächlich beseitigt wird. Allerdings hat der VII. Zivilsenat für den werkvertraglichen Anspruch auf kleinen Schadensersatz gemäß § 634 Nr. 4, § 280, § 281 Abs. 1 BGB seine langjährige Rechtsprechung, nach der die Schadensbemessung anhand der voraussichtlich erforderlichen Mängelbeseitigungskosten zulässig war, inzwischen aufgegeben (Urteil vom 22. Februar 2018 – VII ZR 46/17, veröffentlicht auf der Homepage unter “Entscheidungen”). Dies lässt sich auf die kaufrechtliche Sachmängelhaftung jedoch nicht übertragen. Insbesondere steht dem Käufer – anders als dem Besteller im Werkvertragsrecht – kein Vorschussanspruch zu. Es wäre aber nicht vertretbar, wenn der Käufer einer Sache die beabsichtigte Mängelbeseitigung vorfinanzieren müsste. Eine Ausnahme gilt nur im Hinblick auf die Umsatzsteuer, die – wie im Delikts- und Werkvertragsrecht – nur ersetzt werden muss, wenn und soweit sie tatsächlich angefallen ist.

Eine Vorlage an den Großen Senat für Zivilsachen wegen Divergenz (§ 132 Abs. 2 GVG) ist nicht mehr erforderlich, nachdem der VII. Zivilsenat auf Anfrage des V. Zivilsenats vom 13. März 2020 (V ZR 33/19, veröffentlicht auf der Homepage unter “Entscheidungen”) die Begründung seiner Rechtsprechungsänderung mit Beschluss vom 8. Oktober 2020 (VII ARZ 1/20, veröffentlicht auf der Homepage unter “Entscheidungen”) im Hinblick auf die Verankerung im Werk- und Architektenvertragsrecht vertieft und ergänzt hat. Insbesondere ist klargestellt worden, dass ein zweckgebundener und abzurechnender Vorfinanzierungsanspruch nicht aus dem allgemeinen Schadensersatzrecht hergeleitet werden kann.

Ebenso wenig bedarf es einer Vorlage an den Großen Senat für Zivilsachen wegen grundsätzlicher Bedeutung (§ 132 Abs. 4 GVG). Denn die von dem VII. Zivilsenat vorgenommene Bemessung des kleinen Schadensersatzes statt der Leistung ist angesichts der präzisierten und klarer konturierten werkvertraglichen Verankerung nicht auf andere Vertragstypen des besonderen Schuldrechts übertragbar. Bei dem Erwerb gebrauchter Immobilien sind die praktischen Unterschiede zwischen Kauf- und Werkvertragsrecht im Regelfall gering. Denn bei Mängeln, mit denen der Immobilienkäufer nicht oder jedenfalls deutlich schlechter “leben” kann als mit der mangelfreien Immobilie, hält der VII. Zivilsenat, wie er ausdrücklich klargestellt hat, die Schätzung des mangelbedingten Minderwerts anhand der Mängelbeseitigungskosten weiterhin für zulässig. Infolgedessen müssen in solchen Fällen – jedenfalls im Ergebnis – die noch nicht angefallenen Mängelbeseitigungskosten unabhängig von der Rechtsnatur des Vertrags ersetzt werden. Die Einordnung des Vertrags in das Kauf- oder in das Werkvertragsrecht wirkt sich künftig vornehmlich in denjenigen Fallgestaltungen aus, in denen die Mängelbeseitigungskosten den mangelbedingten Minderwert erheblich überschreiten. Gerade in solchen Fallkonstellationen gibt es für eine unterschiedliche Behandlung von Kauf- und Werkverträgen jedoch triftige Gründe, die bereits der VII. Zivilsenat in seinem Beschluss vom 8. Oktober 2020 (VII ARZ 1/20) eingehend und zutreffend aufgezeigt hat. Der Käufer müsste die Mängelbeseitigung vorfinanzieren, weil er – anders als der Besteller – keinen Vorschuss verlangen kann; das wäre unzumutbar. Zudem wirkt das Kaufrecht einer unangemessenen Überkompensation des Käufers durch die Begrenzung des Nacherfüllungsanspruchs entgegen. Ist nämlich die Nacherfüllung nach den Vorgaben des § 439 Abs. 4 Satz 2 BGB als unverhältnismäßig anzusehen, kann der Käufer als Schadensersatz nur den mangelbedingten Minderwert verlangen. Im Werkvertragsrecht gibt es für eine solche Begrenzung des Schadensersatzanspruchs keine Entsprechung.

Vorinstanzen:

LG Krefeld – Urteil vom 29. November 2017 – 2 O 143/17

OLG Düsseldorf – Urteil vom 15. Januar 2019 – I-24 U 202/17

Die maßgeblichen Normen lauten:

  • 280 Schadensersatz wegen Pflichtverletzung

(1) Verletzt der Schuldner eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis, so kann der Gläubiger Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens verlangen. Dies gilt nicht, wenn der Schuldner die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hat (…)

(3) Schadensersatz statt der Leistung kann der Gläubiger nur unter den zusätzlichen Voraussetzungen des § 281, des § 282 oder des § 283 verlangen.

  • 281 Schadensersatz statt der Leistung wegen nicht oder nicht wie geschuldet erbrachter Leistung

(1) Soweit der Schuldner die fällige Leistung nicht oder nicht wie geschuldet erbringt, kann der Gläubiger unter den Voraussetzungen des § 280 Abs. 1 Schadensersatz statt der Leistung verlangen, wenn er dem Schuldner erfolglos eine angemessene Frist zur Leistung oder Nacherfüllung bestimmt hat (…)

(4) Der Anspruch auf die Leistung ist ausgeschlossen, sobald der Gläubiger statt der Leistung Schadensersatz verlangt hat.

  • 437 Rechte des Käufers bei Mängeln

Ist die Sache mangelhaft, kann der Käufer, wenn die Voraussetzungen der folgenden Vorschriften vorliegen und soweit nicht ein anderes bestimmt ist,

1.nach § 439 Nacherfüllung verlangen,

2.nach den §§ 440, 323 und 326 Abs. 5 von dem Vertrag zurücktreten oder nach § 441 den Kaufpreis mindern und

3.nach den §§ 440, 280, 281, 283 und 311a Schadensersatz oder nach § 284 Ersatz vergeblicher Aufwendungen verlangen.

  • 634 Rechte des Bestellers bei Mängeln

Ist das Werk mangelhaft, kann der Besteller, wenn die Voraussetzungen der folgenden Vorschriften vorliegen und soweit nicht ein anderes bestimmt ist,

1.nach § 635 Nacherfüllung verlangen,

2.nach § 637 den Mangel selbst beseitigen und Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangen,

3.nach den §§ 636, 323 und 326 Abs. 5 von dem Vertrag zurücktreten oder nach § 638 die Vergütung mindern und

4.nach den §§ 636, 280, 281, 283 und 311a Schadensersatz oder nach § 284 Ersatz vergeblicher Aufwendungen verlangen.

Karlsruhe, den 12. März 2021

Quelle: Pressemitteilung des Bundesgerichtshofes vom 12.03.2021 zum Urteil vom 12. März 2021 – V ZR 33/19

Veröffentlicht von Rechtsanwalt Martin Bloch

 

Haftung der Stadt bei auf einen fahrenden Porsche herabfallenden Baum

Pressemitteilung -zu den Presseinformationen vom 28.01.2021- Straßenbaum gegen Porsche

Der 11. Zivilsenatdes Oberlandesgerichts Hamm hatte sich in seinem Urteil vom 30.10.2020 (Az. 11 U 34/20) mit der Frage zu befassen, wann eine Stadt dafür haften muss, wenn ein Straßenbaum umstürzt und hierdurch ein Fahrzeug beschädigt wird.

Der klagende Eigentümer eines Porsche 911 Carrera Cabriolet aus Essen befuhr an einem Vormittag im Juni 2016 die Kupferdreher Straße in Essen. An diesem Tag stürzte ein hangabwärts befindlicher Stämmling einer mehrstämmigen, ca. 16 m hohen Esche quer über die Kupferdreher Straße, nachdem bereits einige Zeit zuvor ein hangaufwärts –der Straße abgewandt –stehender Stämmling dieser Esche abgebrochen war. Baumkontrolleure der beklagten Stadt hatten im August 2015 und im April 2016 jeweils nach einer Sichtprüfung festgestellt, dass der Baum morsch war und Pilzbefall hatte. Die Esche sollte deshalb spätestens Ende Januar 2017 gefällt werden.

Der Kläger wirft der beklagten Stadt vor, nicht die erforderlichen Maßnahmen getroffen zu haben, um Gefahren durch einen Abbruch des Stämmlings zu vermeiden. Deshalb habe dieser Stämmling auf seinen Porsche stürzen und diesen beschädigen können. Die beklagte Stadt sei ihm gegenüber daher zur Zahlung von Schadensersatz von mehr als 50.000 Euro–im Wesentlichen handelt es sich hierbei umReparaturkosten und die Entschädigung für einen Nutzungsausfall –verpflichtet.

Das Landgericht Essen hat mit Urteil vom 09.01.2020(Az. 4 O 297/16) dem Kläger Schadensersatz von gut 47.500 Euro zugesprochen. Nach der Vernehmung von Zeugen und der Anhörung von Sachverständigen konnte das Landgericht insbesondere davon ausgehen, dass der Stämmling der Esche auf den Porsche des Klägers gefallen war und die durch die Baumkontrolleure der beklagten Stadt erfolgten Sichtprüfungen nicht ausreichend waren.

Die Berufung der beklagten Stadt war nur zum Teil erfolgreich. Zur Abwehr der von Straßenbäumen ausgehenden Gefahren müssten –wie der Senat in seinem Urteil ausführt – diejenigenMaßnahmen getroffen werden, die einerseits zum Schutz gegen Astbruch und Umsturz erforderlich seien, andererseits unter Berücksichtigung des umfangreichen Baumbestands der Städte und Gemeinden diesen auch zumutbar seien. Schon aus ökologischen Gründen sei eine vorsorgliche Entfernung sämtlicher Bäume aus der Nähe von Straßen und Gehwegen nicht zu rechtfertigen.Gewisse Gefahren, die nicht durch menschliches Handeln entstünden, sondern auf Gegebenheiten oder Gewalten der Natur beruhten, müssten als unvermeidbar hingenommen werden. Dennoch dürften Anzeichen nicht übersehen werden, die nach der Erfahrung auf eine weitere Gefahr durch den Baum hinweisen würden. Vor diesem Hintergrund seien die bloßen Sichtkontrollen durch die Baumkontrolleure der beklagten Stadt unzureichend gewesen. Bei den von ihnen festgestellten Defektsymptomen und Krankheitsanzeichen des Baumes –nämlich Schrägstand, Pilzbefall und Morschung – wären weitergehende Untersuchungen unter Zuhilfenahme eines Sondierstabs erforderlich gewesen. Hierdurch hätte die Ursache für das Abbrechen beider Stämmlinge, nämlich eine fortgeschrittene Fäulnisbildung, festgestellt werden müssen, woraufhin die unverzügliche Fällung des Baumes innerhalb der nächsten 14 Tage hätte angeordnet werden müssen. Dann wäre es nicht mehr dazu gekommen, dass der Stämmling auf den Porsche hätte stürzen können. Dem Kläger stünde allerdings der Höhe nach nur ein Anspruch auf Schadensersatz von gut 38.000 Euro zu, weil der vom Landgericht zugesprochene Schadensbetrag wegen der von seinem –zum Schadenszeitpunkt im Betrieb befindlichen –Fahrzeug ausgehenden Betriebsgefahr um 20 % zu mindern sei.

Rechtskräftiges Urteil des 11. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Hamm vom 30.10.2020 (Az. 11 U 34/20, OLG Hamm)

Martin Brandt, Pressedezernent

Quelle: Pressemitteilung des Oberlandesgerichts Hamm vom 28.01.2021 zum rechtskräftigen Urteil des 11. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Hamm vom 30.10.2020 (Az. 11 U 34/20, OLG Hamm)

veröffentlicht von Rechtsanwalt Martin Bloch